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Société civile immobilière : inventaire de quatre pièges à éviter

La Société civile immobilière (SCI) est un instrument de gestion patrimoniale redoutable, à condition d’en maîtriser les subtilités. Explications avec le cabinet Pythéas Conseil.
Nicolas Courtois est associé gérant de Pythéas Conseil
D. R. - Nicolas Courtois est associé gérant de Pythéas Conseil

Droit et Chiffre Publié le , Nicolas Courtois

La constitution d’une Société civile immobilière (SCI) est devenue un totem, comme si l’on voyait en elle un signe extérieur de richesse. Ce succès, tant chez les particuliers que chez les professionnels, s’explique en partie par sa relative souplesse, permettant de répondre à différentes problématiques patrimoniales. Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle et peut même se révéler contre-productive si elle n’est pas employée correctement. Voici un inventaire de quatre pièges à éviter lorsque l’on décide de mettre en place une telle structure.

Croire en une fiscalité miraculeuse

Les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent, en principe, du régime fiscal des sociétés de personnes. Bien que ces sociétés aient un patrimoine propre, le résultat est imposé entre les mains des associés. Si la société est un sujet fiscal qui détermine et réalise le résultat fiscal, elle n’acquitte pas l’impôt correspondant, qui reste dû personnellement par chacun des associés. La constitution d’un SCI n’offrira pas d’allégements miraculeux. Seule une organisation anticipée de l’actionnariat permettra de distinguer l’imposition du résultat d’exploitation de celui exceptionnel. Vivre à l’impôt sur les sociétés, mourir à l’impôt sur le revenu.

Télécharger des statuts types

Internet n’est pas avare de statuts types et les plus avertis, voire les plus économes, s’en satisfairont. Néanmoins, la souplesse offerte par cette structure doit être encadrée, pour organiser le présent et sécuriser le futur. Seul le recours à des statuts sur mesure permet, par exemple, d’intégrer une clause d’agrément pour contrôler l’arrivée de nouveaux associés et/ou héritiers, ou encore de délimiter strictement les conditions de nomination et les pouvoirs du gérant. A défaut, les assemblées générales d’héritiers successifs seront animées et les désaccords probables.

Oublier la responsabilité des associés (et des donataires)

Le Code civil prévoit que les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». Un associé détenant 50 % du capital d’une SCI sera appelé sur 50 % de la dette nette de la SCI, sans limitation de montant. Autant en avoir conscience. Aussi, il n’est pas rare que des parents donnent la nue-propriété de leurs parts à leurs enfants, en tant qu’usufruitiers, ils perdent la qualité d’associé et ce sont leurs enfants, nus-propriétaires, qui deviennent responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. Le cadeau pourrait devenir empoisoné.

Réaliser des activités immobilières commerciales par nature

La gestion d’un immeuble est par essence civile. Il devrait en être de même des opérations se rapportant au patrimoine immobilier ; toutefois, le législateur qualifie d’actes de commerce par nature certaines opérations portant sur des immeubles. Constituent des opérations commerciales :

  • l’achat d’immeubles en vue de la revente en l’état
  • la location de locaux aménagés à usage d’habitation ou professionnel

Ces activités sont considérées par l’administration fiscale comme une activité entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, laquelle exercée dans le cadre d’une SCI induit une imposition à l’impôt sur les sociétés et une perte de la transparence fiscale. Une SCI peut cependant réaliser des opérations commerciales sans perdre de plein droit son caractère civil ; la nature civile de la société subsiste lorsque les opérations commerciales ne sont que l’accessoire de l’activité civile.

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