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Sebban, la foncière commerciale des centres-villes

Le passage Agard à Aix, la rue des Arts à Toulon, le nouveau magasin Uniqlo à Marseille... La foncière aixoise investit dans les centres-villes de la région pour accompagner leur revitalisation.
Sebban, la foncière commerciale des centres-villes
K. Latour - Le groupe Sebban a suivi les travaux de réhabilitation de l'immeuble qui accueille le nouvel Uniqlo de la rue Saint-Ferréol à Marseille.

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C’est sur trois niveaux que l’enseigne japonaise Uniqlo ouvre ce 14 octobre son deuxième magasin marseillais, rue Saint-Ferréol. « Nous aurions pu valoriser le dernier étage, nous avions notamment pensé à du coliving, mais cela n’a pas pu se faire pour des contraintes de sécurité », explique Jean-Sébastien Grellet-Aumont, directeur du développement au sein du groupe Sebban. La foncière aixoise dirigée par Michaël et Charlotte Sebban est actionnaire minoritaire de la société Steelman*, propriétaire de l'immeuble et détenue majoritairement par des actionnaires privés - M. Oussadon et M. Benarroch, propriétaires du groupe B&O au travers de différentes structures - qui ont financé la totalité de l'opération. La foncière aixoise a quant à elle suivi les travaux de réhabilitation de l'ancien siège de l’ancienne Compagnie algérienne de crédit, qui a également abrité un magasin Mango puis un Mad Vintage dans le cadre d’un bail précaire.

C’est en 2003 que Michaël Sebban fonde à Bordeaux la Centrale du commerce, spécialisée dans les emplacements commerciaux de centre-ville et proposant du conseil pour les bailleurs et enseignes. En 2012, il s’installe à Aix-en-Provence, d’où sa femme Charlotte Sebban est originaire, et c’est à ce moment-là que la branche foncière est créée, en parallèle de l’activité de commercialisation. En 2015, elle prend de l’ampleur et est renommée Groupe Sebban Participations.

Cette foncière, dont l’activité est en croissance de 30 % par an depuis 2015, investit essentiellement dans des immeubles de centre-ville et dans des emplacements « dont la valeur est à créer ».

« Nous préférons des locaux vacants, avec des problèmes techniques, des emplacements mal exploités, dans des villes comme Marseille par exemple où les bailleurs parisiens ne vont pas forcément, poursuit le directeur du développement. C’est là que l’on peut se permettre de créer du patrimoine. »

Cohérence de l’activité

Ces investissements se font via des fonds propres couplés à des emprunts auprès des banques. « Le chiffre d’affaires de la foncière ce sont les loyers. Mais ils sont entièrement employés au remboursement des prêts et le reste est réinvesti. C’est plutôt notre autre activité, de conseil, de gestion pour un tiers, d’opération de promotion qui nous permet de dégager du chiffre d’affaires. » Présent à Aix, Toulon, Marseille mais aussi Avignon, Rouen, Nancy, le groupe Sebban qui emploie neuf salariés compte à ce jour 130 actifs. « 90 % de notre patrimoine sont des commerces », note Jean-Sébastien Grellet-Aumont.

Le choix du type d’implantation est dicté « par la cohérence de l’activité par rapport à l’environnement », détaille-t-il avant d’illustrer : « Pour l’Uniqlo de la rue Saint-Ferréol, la taille du lieu, le fait que ce soit une rue commerçante nous imposait de faire venir une plus grosse enseigne. » Des choix qui s’opèrent en concertation avec les villes où ils s’implantent : « Nous avons beau être des bailleurs privés, nous sommes obligés de travailler avec les décideurs publics. C’est un mythe de penser que nous pouvons faire ce que nous voulons : si on ne suit pas la politique de la Ville, on risque d’être confronté à des blocages. »

Rue des arts

En mars 2021, le groupe aixois a acquis 51 % des parts de la société civile immobilière (SCI) Equerre Sémard Développement en charge de l'exploitation de la rue des Arts à Toulon. « Nous sommes dans la reprise de ce qui avait été fait par le créateur de la rue des Arts, Jacques Mikaélian, avec un travail d’accompagnement des locataires. Nous essayons également de compléter l’offre en faisant notamment sa promotion auprès d’enseignes nationales. » Convaincu par ce modèle qui permet de remettre l’offre artistique et culturelle au cœur de villes, le groupe a déjà accueilli sur place des représentants de grandes villes de la région intéressées pour dupliquer ce concept.

Et à Toulon, la foncière compte continuer à se développer. Jean-Sébastien Grellet-Aumont évoque un « projet complet dans l’environnement de la rue des Arts », un quartier aujourd’hui porté par l’ouverture après deux ans de travaux des halles alimentaires Biltoki. Il sera présenté en début d’année prochaine et comprendra du commerce, de la restauration et du service.

Autre projet majeur que mène le groupe actuellement, cette fois-ci à Aix-en-Provence : le passage Agard, acquis en décembre 2020. « Nous travaillons sur l’avenir de ce site historique et devrions présenter à la fin de l’année un projet. L’idée est d’avoir une cohérence dans ce lieu aujourd’hui beaucoup trop hétérogène avec aussi bien un snack à frites qu’un magasin de chaussures ou une enseigne de lampes de luxe. » Cette volonté a d’ailleurs suscité quelques manifestations négatives de la part des commerçants installés dans le passage comme l’indique cet article de La Provence. Jean-Sébastien Grellet-Aumont affirme cependant « qu’un accord avec quasiment tous les occupants a été trouvé et nous sommes confiants dans le fait de trouver une réponse intéressante pour combler ceux qu’il reste. » S’il ne souhaite pas communiquer sur le montant de l’investissement, il représente « plusieurs dizaines de millions d’euros. C’est un de nos plus gros projets, mais nous le portons avec des co-investisseurs, dont des partenaires institutionnels qui ne souhaitent pas communiquer. Le faire seul serait trop risqué. »

Ville en ville

Le fil conducteur de ces investissements est également la présence dans les centres-villes. « C’est l’avenir, estime Jean-Sébastien Grellet-Aumont. Ils ont un temps été délaissés au profit des périphéries. Mais à présent, les élus se rendent compte qu’il est important de conserver leur dynamisme. Plus la ville est petite, et plus c’est difficile de faire revivre les centres mais il existe des dispositifs comme Action cœur de ville qui permettent de soutenir les investisseurs comme nous via la Banque des territoires. »

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