Les Nouvelles Publications : L’Unis Marseille Provence Corse, que vous présidez, organise ce jeudi 19 mai la journée « Les pros de l’immo » à l’Orange Vélodrome de Marseille. Dans quel contexte économique se tient-elle ?
Nicolas Rastit : Le constat est différent selon le secteur d’activité. Du côté des copropriétés, les assemblées générales reprennent en présentiel, même si le vote par correspondance et la visio sont toujours possibles. Nous sommes ravis de retrouver nos clients d’autant que le distanciel rendait quasi impossible la prise de décision pour des travaux importants. Au niveau de la location, les prix sont stables (+1,8 %) mais le stock est en baisse. Enfin, pour la vente, les chiffres sont bons avec un taux d’activité élevé et des ventes importantes. Toutefois, là aussi le stock se raréfie ce qui entraine depuis un an et demi une hausse des prix. De plus, notamment à Marseille, ceux qui vendent rencontrent des difficultés à se reloger car depuis 2019, il n’y a quasiment plus de logements neufs qui sortent. On tourne avec le parc ancien, et ce aussi bien au niveau du logement social que privé. Il faut donc un déclic du côté de la politique de la ville afin d’éviter une crise du logement.
Bouches-du-Rhône : les professionnels de l’immobilier inquiets de la raréfaction de l’offre locative
C’est pour cette raison que vous avez convié Patrick Amico, en charge de la politique du logement et de la lutte contre l'habitat indigne à la mairie de Marseille, et son homologue de la Métropole, David Ytier, à une table ronde ce 19 mai ?
Il est difficile d’avoir une chaîne complète. Chacun a son mot à dire sur l’urbanisme et l’habitat et l’un peut bloquer l’autre. Nous aimerions donc qu’ils nous donnent leur programme pour les cinq prochaines années. La crise est devant nous si rien ne se passe.
Dans le secteur de la copropriété, on voit émerger de nouveaux acteurs tels que Matera qui vient d’annoncer son implantation dans les Bouches-du-Rhône. Quel regard portez-vous sur leur développement ?
Il existe trois types de syndic : celui que l’on pourrait appeler traditionnel, le syndic en ligne où tout se fait en distanciel et le coopératif. Or, des entreprises telles que Matera ne sont pas des syndics mais des plateformes d’aide : elles n’ont pas de garantie professionnelle ni financière, ne disposent pas de la carte professionnelle... Aujourd’hui, ce sont surtout de petites copros qui font appel à leurs services mais au bout d’un ou deux ans, elles se redirigent finalement vers un syndic classique car il faut savoir qu’en passant par ce type de plateforme, tout pèse sur le président du syndic. Elles peuvent séduire par leur puissance marketing colossale. Cela ne me fait pas peur car dans les années qui viennent, il y aura des enjeux énormes à traiter et un particulier ne pourra pas gérer cela.
Parmi ces enjeux, figure notamment la rénovation énergétique des copropriétés puisque la loi climat et résilience rend obligatoire les projets de plans pluriannuels de travaux, dans lesquels s’inscrit une obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE).
La rénovation énergétique est le plus gros changement. Mais avant cela, encore faut-il que les comptes des copropriétés soient sains. A Marseille par exemple, le taux d’impayés est important. Dans de petits immeubles de cinq copropriétaires, si un seul ne paie pas, cela met en difficulté l’ensemble de la copro. Il faut donc en premier lieu stabiliser financièrement les copropriétés en étant plus proches en matière de suivi et ne pas juste envoyer des lettres, en établissant un échéancier qui soit à la fois viable pour le propriétaire et la copropriété et si cela ne suffit pas, contraindre par voie judiciaire.
A cette obligation de DPE pour les immeubles, s’ajoute également celle pour les appartements : si aucun travaux n’est effectué, ceux classés F et G devront sortir du marché locatif. On estime qu’ils seront d'ici 2035, entre 30 et 40 000 dans les Bouches-du-Rhône, dont 12 000 du côté des bailleurs. Mais pour que cela fonctionne et arrive à monter la note, il faut que le syndic comme les propriétaires réalisent les travaux. Si on ne fait que les parties communes ou que les appartements, cela ne suffira pas.
L’enjeu dans les trois, quatre prochaines années sera d’arriver à faire financer ces travaux, en sollicitant des aides auprès de l’Etat, de l’Agence nationale de l’habitat, de la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur, de la Métropole Aix-Marseille Provence ou encore des villes. Ces dossiers sont lourds à monter. Il faut compter deux ans entre l’établissement du projet, les devis, le vote et la demande de subvention.
Cela va induire une montée en compétences des équipes ?
Nous allons avoir besoin de personnel très bien formé qui sache comment aller chercher des subventions. D’autant plus que l’autre chantier important est la refonte des règlements de copropriétés, actuellement en cours, afin d’être conformes aux lois Elan et 3DS [Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification de l'action publique, NDLR].
Des embauches sont-elles également à prévoir pour répondre à ces nouveaux besoins ?
Nous rencontrons un véritable problème de pénurie. Il a commencé avant la Covid et s’est multiplié depuis. Nous ne trouvons pas de comptable de copropriété, de gestionnaire... C’est d’ailleurs pour cette raison qu’avec Pôle emploi et l’OPCO [Opérateur de compétences, NDLR], nous avons créé un cursus de formation pour les reconversions professionnelles.
La mise en place d’un bouclier tarifaire sur les contrats de gaz dans les habitats collectifs résidentiels a également rythmé cette première partie d’année 2022. En quoi la hausse du prix du gaz a-t-elle impacté les copropriétés ?
En 2019, le prix de la molécule de gaz se situait entre 30 et 40 euros. Aujourd’hui, il est de 250 à 300 euros. Une multiplication par six qui aurait été dramatique dans les copropriétés où le chauffage se fait au gaz. La mise en place d’un bouclier tarifaire a permis de stopper de manière temporaire cette hausse puisque le prix maximum est désormais fixé est à 88 €, soit une hausse de « seulement » 50 %, et ce jusqu’à la fin de l’année 2022. Cependant, à l’image d’un cocotte minute, au moment où on va enlever la soupape, ça va être plus difficile.
