Des logements à la place des bureaux et vice-versa. Après avoir confié à l’Esh Logirem le soin de transformer d’anciens bureaux en logements dans l’îlot attenant à son siège de l’ancien Hôtel Noailles, sur la Canebière (1er), l’Établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF Paca) s’apprête à effectuer la démarche inverse un peu plus haut sur la célèbre artère marseillaise. L’EPF vient en effet de lancer un appel à projet en vue de la cession de quatre immeubles mitoyens (R+3 et R+4) nichés entre les allées Gambetta (n°26-28) et la Canebière (n°113-115), en plein cœur de Marseille, pour les reconvertir en bureaux. L’EPF qui est propriétaire de trois des quatre lots depuis deux ans (le quatrième, au 115 de la Canebière, est en cours d’acquisition) souhaite y développer « un îlot démonstrateur de la réhabilitation tertiaire en centre-ville ». En clair, les opérateurs (promoteurs, investisseurs, bailleurs) et/ou les futurs utilisateurs devront s’engager à réaliser des bureaux dans ces écrins érigés entre la seconde moitié du XIXe siècle et la première moitié du XXe.
Prix de cession : 2,9 M€ HT
« L’objectif général est de démontrer la reproductibilité d’un remembrement foncier par la collectivité et de recourir aux investissements privés pour (re)mettre sur le marché des bureaux réhabilités en cœur de ville », précise l’appel à projet. Les immeubles (2 500 m2 de surface hors oeuvre brute environ), pour certains encore partiellement occupés, seront cédés libres de toute occupation à un prix plancher de 2,9 M€ HT.
Métro et tramway à proximité
Hyper centralité oblige, le site bénéficie d’une excellente desserte en transports collectifs, au confluent des lignes de métros et de tramway, et à moins de 500 mètres de la gare Saint-Charles. Enfin, ceux qui refusent de lâcher leur véhicule personnel pourront le garer dans le parking public dont l’accès se situe juste en face des deux bâtiments, côté allées Gambetta.
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Sur le plan réglementaire, les quatre immeubles sont inscrits dans le périmètre de l’Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) de la ville de Marseille. Une position qui se double d’un classement en zone UAp au PLUi, zone dédiée à la préservation et la valorisation du tissu historique et patrimonial du centre-ville. Enfin, rappelons que la Canebière figure comme l’ensemble du grand centre-ville de la cité phocéenne dans le périmètre du projet partenarial d’aménagement(PPA), dispositif exceptionnel mis en place par les pouvoirs publics en juillet 2019 pour éradiquer l’habitat insalubre au lendemain du drame de la rue d’Aubagne.
Choix du lauréat en mars 2023
Les groupements candidats devront s’adjoindre les services de concepteurs (un architecte spécialisé en réhabilitation patrimoniale, des bureaux d’études structure et développement durable et un paysagiste) auxquels sera confiée une mission complète de maîtrise d’oeuvre. Dans l’éventualité où le groupement n’intégrerait pas d’utilisateur final ou d’investisseur, celui-ci devra produire des lettres d’intention de preneurs dans son dossier de candidature.
Les groupements ont jusqu’au 5 octobre pour présenter leurs offres. Quatre seront sélectionnés fin octobre, sur des critères mêlant capacités techniques, professionnelles et financières. Outre le parti architectural, les dossiers devront présenter le bilan financier détaillé de l’opération : coûts de construction/réhabilitation ; grille de prix de vente (euros/m2) et des loyers (euros HT-HC/m2/an) ; le modèle économique d’exploitation des bâtiments dans leur globalité ; le business plan global du projet intégrant les délais et niveaux de rentabilité attendus et précisant le plan de financement envisagé.
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Les candidats devront également rédiger une note opérationnelle permettant d’apprécier les modalités de réalisation du projet : l’outil urbanistique utilisé (permis de construire...) ; le montage privilégié (VEFA, maîtrise d’ouvrage directe...) ; les engagements socio-responsables ; les ambitions environnementales. L’opérateur pourra proposer une démarche de labellisation, certification ou toute autre démarche visant à atteindre un objectif supérieur à la règlementation en vigueur. Après réception des offres définitives en février 2023, l’EPF Paca choisira le lauréat au mois de mars 2023.
