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Marché locatif : la crise sanitaire accélère les mutations

Un marché tendu, des investisseurs plus jeunes et des travaux qui tardent... Retour sur le bilan de l’Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône sur le marché locatif au premier semestre 2021.
Marché locatif : la crise sanitaire accélère les mutations
K. Latour - Dans ce marché post-covid, un « vrai mouvement de fond » se dessine : le net rajeunissement des investisseurs.

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« Avant, il fallait dix ans pour changer une tendance. Et pourtant, un an et demi après le début de la crise sanitaire, on voit déjà des conséquences sur l’industrie immobilière », note Didier Bertrand, président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence. Celle-ci vient de publier avec l’Adil 13, dans le cadre de l’Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône (Odl 13), un bilan d’étape du marché locatif pour ce début 2021. Cependant, « la crise n’a fait que révéler des comportements déjà existants. Aucun n’est sorti de nulle part et ne partira nulle part », analyse-t-il.

Un marché qui se tend

Parmi les évolutions déjà enclenchées, mais aujourd’hui renforcées, Thierry Moallic, directeur de l’Adil 13, souligne un « marché qui se tenden raison de deux phénomènes induits par la crise ». A commencer par le stock de l’offre locative qui se tarit. « Les périodes de crise réduisant les mobilités, il y a eu moins de turn over. » Par exemple, à Marseille, début 2021, le taux de mobilité était autour de 18 % quand un « taux correct » pour que « le marché locatif fonctionne bien » est de 30 %. Deuxième raison, les conditions d’accès au parc locatif qui se dégradent, notamment du fait de la hausse des garanties exigées par les bailleurs et la généralisation des garanties de loyers impayés (GLI). Il n’y a pourtant pas eu de recrudescence des impayés lors des confinements successifs, grâce notamment aux aides qui sont venues stabiliser les ménages qui en avaient besoin. Quant aux prix, « pour l’instant, il est encore trop tôt pour juger l’impact de cette tension », précise Didier Bertrand.

A noter cependant la particularité de la ville d’Aix-en-Provence. Avec son marché essentiellement lié aux petits logements, elle dispose « d’un stock important de biens à louer ». Entre les étudiants qui n’avaient plus besoin d’être sur place et la baisse de la demande de la main d’œuvre saisonnière dûe à la fermeture des bars et restaurants, il y a en effet eu moins de tension. 

Parmi les nouveautés : les surfaces demandées, plus grandes - alors que nous étions auparavant « sur un rapetissement, conséquence du montant des loyers », indique Didier Bertrand - mais aussi l’exigence d’extérieur. Ce qui était un « j’aimerais » est devenu un « je veux ».

Des travaux retardés

Autre évolution conjoncturelle, la difficulté pour les artisans de répondre aux demandes de travaux. « Les logements ont été massivement libérés après le premier confinement, illustre Thierry Moallic. Or c’est pendant cette vacance frictionnelle, occasionnée par la rotation dans le parc, que les travaux sont réalisés. Face à autant de demande, les artisans n’ont pas pu répondre présents. » Si bien qu’aujourd’hui, un propriétaire sur deux indique ne pas trouver de professionnel disponible. A cela s’ajoute des difficultés d’approvisionnement en raison de la pénurie de certains matériaux, la hausse du prix des matières premières, ce qui augmente le coût des travaux...

Un rajeunissement des propriétaires

Dans ce marché post-covid, un « vrai mouvement de fond » se dessine : le net rajeunissement des investisseurs. Quand il faut faire des travaux, les plus âgés préfèrent vendre leur bien sans pour autant réinvestir dans le parc privé. Ceux qui arrivent en fin de défiscalisation vendent quant à eux leur logement pour repartir sur de nouveaux dispositifs. Et dans ce mouvement, apparaissent les 30-50 ans. Ils se positionnent car les taux d’intérêt sont bas – « la pierre, valeur refuge n’a jamais aussi bien porté son nom », note Didier Bertrand – ; la rentabilité des assurances vie et du livret A étant marginale, cet argent est retiré pour être réinvesti, et enfin, ils bénéficient d’avantages fiscaux tel que le « Pinel ».

Une évolution quant à elle plus structurelle que les précédentes, dont on ne sait pas encore si elles auront un impact durable sur le marché immobilier des Bouches-du-Rhône, comme le note Thierry Moallic. « Si la crise doit s'éloigner, on peut imaginer que le marché reviendra à son niveau initial et les évolutions conjoncturelles appartiendront peut-être au passé. »

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