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Marché immobilier provençal : la relance jusqu'à quand ?

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Marché immobilier provençal : la relance jusqu'à quand ?
W. Allaire - Le taux de vacance locative des logements anciens est de 11,8 % à Marseille, tandis qu'il est nul dans le neuf.

Alors que le marché immobilier provençal a retrouvé des couleurs, les professionnels s'impatientent de voir arriver le fameux « choc de l'offre » promis par Emmanuel Macron.

L'immobilier provençal à la relance... mais jusqu'à quand ? Si les indicateurs du marché immobilier provençal sont globalement restés dans le vert en 2017 selon le dernier bilan de l'Observatoire de l'immobilier de Provence (OIP), les professionnels s'inquiètent de l'incertitude qui plane sur le secteur : « Le choc de l'offre tant vanté par le Président de la République tarde à venir », s'impatiente Christian de Bénazé. Et le président de l'OIP de brandir le spectre « d'un retour de la hausse des prix » si les promesses du gouvernement devaient rester lettre morte.

Le marché ancien retrouve des couleurs

La fébrilité des acteurs contraste avec les chiffres. « 2017 aura été une très bonne année dans l'ancien avec des transactions en hausse de 15% sur l'aire métropolitaine d'Aix-Marseille », observe Didier Bertrand, le président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence. « On est passé de 7 064 transactions en 2016 à 8 658 en 2017 dans le département », note Jean-Luc Maître de la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône. « Les Bouches-du-Rhône ont été le 4e département français le plus actif, avec un montant global de transactions de 8 milliards d'euros », ajoute le président de la Fnaim. Les prix sont demeurés stables, affichant une progression modérée de 1,6% sur Marseille, une croissance moins soutenue que sur Paris (+6%), Bordeaux (+7,7%) ou Lyon (+5,3%). L'essentiel des ventes a concerné des biens n'excédant pas 250 000 euros. « Les cessions s'effectuent au juste prix. Le marché a retrouvé de la sérénité, avec des vendeurs et des acquéreurs qui ne s'emballent plus », commente Didier Bertrand.

Le neuf en forme

Dans le neuf, le baromètre est resté bien orienté avec des hausses cumulées de l'offre nouvelle (+ 16%), des réservations nettes (+ 22%), de la demande (+5,9%) et des prix des logements collectifs (+2% à 4 204 euros/m2 habitable hors parking en moyenne). Cet engouement dégonfle les stocks. « Nous n'avons plus que 7 500 logements en stock, soit l'équivalent de 7 à 8 mois de commercialisation », indique Stéphane Pérez. Et le président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence (FPI) de s'alarmer de la surchauffe du marché : « L'offre commerciale se reconstitue trop lentement et les mises en vente restent insuffisantes par rapport aux besoins », soupire le promoteur. Des symptômes alarmants se font jour : « la pression sur le foncier est énorme. On est en train de signer des terrains à des prix hallucinants ce qui va inévitablement entraîner une hausse des prix de vente », prévient Stéphane Perez. Autre souci : la recrudescence des recours contentieux. « 12 000 logements sont bloqués par des recours dans le département, dont la moitié sur la seule ville de Marseille », se désole le dirigeant de la FPI. A la clef de ces procédures, souvent abusives aux yeux des promoteurs, « des retards de 2 à 3 ans dans la sortie des programmes ».

Le marché locatif atone

L'encéphalogramme du marché locatif privé reste plat. Si la mobilité continue à progresser (30,18% au début 2018 contre 23,8%) en 2014, les loyers n'augmentent plus voire même diminuent pour les relocations d'appartement occupés depuis plus de cinq ans. « A Marseille, le marché de l'ancien est concurrencé par le neuf », remarque Jean-Luc Lieutaud, président du pôle territorial UNIS Paca. Quand le taux de vacance locative des logements anciens est de 11,8% à Marseille, il est nul dans le neuf. Conséquence de cette atonie, les propriétaires bailleurs renâclent de plus en plus à financer les travaux d'amélioration, dont le volume s'est replié de 13,5% en 2017. Autre clignotant rouge : de nombreux propriétaires demandent la mise en vente de leurs biens lorsque les locataires s'en vont. Et le président de l'UNIS Paca de pointer le spectre d'une « pénurie d'offre ». Un phénomène aggravé par l'essor des locations de courte durée type Airbnb. « On recense plus de 10 000 logements Airbnb dans la seule cité phocéenne », relève Jean-Luc Lieutaud. Dans les secteurs les plus touristiques, le marché locatif est même complètement asséché : « Si vous cherchez à louer un logement près du vieux-port, vous ne trouverez pas », s'alarme l'agent immobilier.




William Allaire
Journaliste

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