Bien qu'arrivant à date d'échéance au 31 décembre 2017, le « Pinel » demeure un dispositif attractif sur lequel on peut encore investir avant la fin de l'année !
En outre, d'autres dispositifs sont également à la disposition des investisseurs : Malraux, Censi-Bouvard et Cosse. Sans être exhaustif, un bref rappel de ces dispositifs s'avère indispensable à l'orée de ce dernier trimestre 2017, afin d'optimiser au mieux vos investissements immobiliers de fin d'année.
Pinel - Sprint final d'un dispositif devenu incontournable :
Dispositif d'investissement immobilier majeur, le « Pinel » octroie une réduction d'impôt à la carte. Les propriétaires de biens neufs ou anciens rénovés peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif permettant une réduction d'impôt maximale de 6 000 euros les neuf premières années, prendra fin au 31 décembre 2017. Il sera remplacé par le dispositif « Mézard » qui devrait modifier le zonage de la loi Pinel et réévaluer les plafonds de loyer à la baisse, en affectant ainsi le rendement.
A noter que le régime Pinel offre encore de belles opportunités d'autant que la réduction d'impôt Pinel est également cumulable avec le mécanisme du déficit foncier offrant ainsi un effet de levier considérable. Afin de bénéficier des avantages du dispositif Pinel, les investisseurs devront signer les actes authentiques d'acquisition avant le 31 décembre 2017. Les compromis et dossiers de demandes d'emprunt devront dans ce cas être finalisés au plus tard mi-novembre. Il n'y a donc plus de temps à perdre dans ce sprint final !
Malraux - Une défiscalisation puissante :
Avantage fiscal n'entrant pas dans le plafonnement des niches fiscales, le dispositif Malraux offre une réduction d'impôt puissante de 22 % ou 30 % des travaux de restauration d'un immeuble classé situé dans un quartier historique, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. La loi Malraux permet ainsi une réduction d'impôt maximale de 30 000 euros par an pendant 4 ans, selon la localisation du bien immobilier.
Censi-Bouvard - Défiscalisation dans les résidences de services et Ehpad* :
Avantage fiscal entrant dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros, le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt de 11 % du prix d'acquisition d'un bien immobilier neuf (300 000 euros maximum) en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans. Cette location meublée doit être effectuée au profit d'un exploitant professionnel, d'un étudiant, d'un senior ou d'un établissement de santé publique. Depuis janvier 2017, les résidences de tourisme en sont exclues. Le Censi-Bouvard permet ainsi une réduction d'impôt maximale de 3 666 euros durant 9 ans, mais offre également une rentabilité locative gérée, simple et attractive.
Loi Cosse - Plus de solidarité pour moins d'impôts :
En vigueur depuis le 1er février 2017, ce dispositif, remplaçant le régime « Borloo ancien », permet une déduction fiscale importante pouvant aller jusqu'à 85 % des revenus bruts. S'appuyant sur une logique d'utilité sociale, les propriétaires doivent s'y engager à louer leurs biens à des personnes jouissant de revenus modestes et à pratiquer des loyers modérés. Dans la pratique, ce dispositif intéressant donne la pleine mesure de ses capacités en zone C (zone rurale et petites villes) pour des biens d'une superficie minimale de 70 m2. Le recours à l'intermédiation permettra de bénéficier d'un abattement des revenus de 85 %, cumulable avec les autres charges déductibles des revenus fonciers, entraînant une imposition des revenus fonciers quasi nulle dans ces cas.
En conclusion, cette brève synthèse nous rappelle que de nombreux dispositifs fiscaux permettent de faciliter la constitution d'un patrimoine immobilier en bénéficiant d'avantages fiscaux non négligeables. Toutefois, il est indispensable de garder à l'esprit que l'on achète un bien immobilier et non une réduction d'impôts. Prix de commercialisation, rentabilité, liquidité à la revente sont autant de points de vigilance à ne pas sous-estimer. En ce sens, l'accompagnement par un conseil professionnel du secteur est un atout de sélection et de sécurisation non négligeable.
* Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes
Alban Le Gloru
Gérant associé de la société ADL Transmission & Patrimoine,
Membre du réseau Magnacarta
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Notre groupe en quelques mots
ADL Transmission & Patrimoine est une filiale du groupe AdLink & Associés spécialisée en gestion de patrimoine et membre du réseau Magnacarta, réseau de référence en matière de gestion de patrimoine. AdLink & Associés est un cabinet pluridisciplinaire de conseil dont les huit pôles d'excellence sont l'Expertise comptable, la Gestion, l'Audit, le Conseil fiscal, la Recherche de financement, la Paie et les ressources humaines, la Gestion de patrimoine et le Conseil en protection sociale, comprenant près de 40 collaborateurs spécialisés par métier et basés sur Aix-en-Provence et Aubagne.
