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Immobilier provençal : l'activité freinée dans sa reprise

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Immobilier provençal : l'activité freinée dans sa reprise
F. Delmonte

L'Observatoire immobilier de Provence a présenté son baromètre de la conjoncture immobilière dans les Bouches-du-Rhône au premier semestre 2020. Si la plupart des acteurs de la filière avaient réussi à relever la barre après le confinement, ils rencontrent aujourd'hui des difficultés, notamment liées à la baisse des permis de construire.

Confinement, déconfinement puis reconfinement. C'est un marché marqué par la Covid-19 et ses conséquences que l'Observatoire immobilier de Provence (OIP) a dépeint ce mardi 17 novembre lors de la présentation de sa conjoncture de l'immobilier provençal pour le premier semestre 2020.

Et malgré leur diversité, les différents acteurs de la filière dansent plutôt sur le même tempo. « C'est une valse en trois temps », illustre ainsi Christian de Bénazé, président du pôle habitat de la Fédération française du bâtiment pour les Alpes-de-Haute-Provence, qui s'exprimait alors au nom de la Fédération du BTP 13.

Crainte pour les permis de construire

Du côté de la FBTP 13, « le premier temps, c'est le confinement avec une perte de 11,5 % de l'activité jusqu'en août 2020. Le deuxième, c'est le renouveau, lors du déconfinement, puisque sur les mois d'été (juin, juillet et août), nous avons connu un rattrapage tant sur les logements (+ 14 %) que les locaux (+ 41 %) », poursuit-il. « Enfin, le troisième temps ce sont les permis de construire qui ne sont pas accordés et qui vont retarder les ouvertures de chantier. »

Même mélodie pour la FPI Provence. Malgré l'arrêt des chantiers et la baisse des mises en vente (- 47 % au deuxième trimestre), son activité s'est plutôt maintenue au premier semestre grâce aux investisseurs institutionnels (CDC Habitat et Action logement, Erilia, …) qui se sont engagés à passer commande en Vefa (vente en état futur d'achèvement). « Mais la baisse massive de délivrance des permis de construire, notamment sur le territoire de la FPI Provence, de - 50 % en fin de 2e trimestre 2020, dont un pic de - 70 % sur la ville de Marseille, va avoir des répercussions négatives sur l'ensemble des activités en 2021 et 2022 », craint Jean-Noël Léon, son président. Une baisse des permis qui risque, selon les deux organisations, d'avoir des conséquences directes sur l'emploi mais va aussi engendrer une pression sur les prix si la situation perdure.

Blocages de financement

« Si 4 000 logements sont agréés d'ici la fin de l'année [un peu plus de 3000 attendent encore le feu vert, NDLR], ce serait un excellent résultat étant donné le contexte puisque 3 422 ont été agréés en 2019 », indique Pascal Gallard, directeur de l'ARHLM Paca-Corse. Un résultat en demi-teinte cependant puisque l'objectif fixé pour 2020 était de 5 200 logements. « Pourquoi ce retard ? Parce que la crise du coronavirus a accentué les difficultés qui existaient déjà dans notre département », continue-t-il. A commencer par le ralentissement de la chaîne administrative (délivrance des permis de construire, donc, et allongement du délai de recours contentieux), le retard pris avec les élections municipales et la gouvernance renouvelée à la métropole Aix-Marseille-Provence. « C'est un élément décisif car si un consensus sur la politique de l'habitat n'intervient pas, il est à parier que nous aurons un grand retard sur les feux verts. »

Concernant l'activité « syndic » de l'Unis Marseille Provence Corse, « le volume de travaux voté en assemblée générale a baissé de 70 %, les copropriétaires ne voulant pas approuver à distance des chantiers importants », glisse son président Jean Berthoz. Quant aux transactions, que ce soit à la vente ou la location, elles ont diminué de 30 à 40 % du fait de l'impossibilité de faire visiter les biens en période de confinement.

La chorégraphie est légèrement différente pour Carole Bataillard, représentant la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône. « Nous avons eu un bon premier semestre avec un volume de transaction identique à l'année précédente. » Pour elle, l'impact de la Covid-19 se retrouve plutôt dans les blocages au niveau du financement des acquéreurs, avec des refus de prêts qui arrivent « de plus en plus souvent ». « Un apport de 40 %, frais dits de notaires compris, est parfois demandé », indique-t-elle.

Une offre locative insuffisante

De façon plus générale, l'Unis Marseille Provence Corse fait état d'une baisse de 61 % du stock des biens à la location, entre juillet 2016 et juillet 2020. « A Marseille, 13 000 appartements étaient libres à la location en 2016 contre 2 600 en 2020 », illustre Jean Berthoz. Pour expliquer cette évolution, il met en avant la baisse des rotations locatives, la multiplication des familles monoparentales qui viennent doubler le besoin de logements, la recherche de logements plus grands types T3 et T4, « or on n'en trouve plus sur le marché », mais aussi la location saisonnière de courte durée qui vient concurrencer le marché traditionnel.

Pour autant, malgré cette baisse de stock, les prix restent stables à 12,4 euros/m2 depuis cinq ans « car si on regarde les revenus moyens, ils ne bougent pas. Or, on ne peut pas proposer des biens à des gens qui n'ont pas les moyens ». Cependant, si cette insuffisance de l'offre locative perdure, « les retombées sur le parc locatif social risquent d'être terribles », prévient Thierry Moallic, directeur de l'Adil 13.




Karen Latour
Journaliste

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