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Immobilier : définition d'une SCPI, du fonctionnement au rendement

Chaque année, les SCPI attirent des investisseurs en quête de rendements réguliers ou d’une alternative à l’assurance vie en euros. Le point sur le fonctionnement et les atouts de ces placements immobiliers de diversification.
Immobilier : investir en SCPI
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Définition : la SCPI, c’est quoi ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Une société civile de placement immobilier est un produit financier qui permet l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif et partagé entre plusieurs associés, ceci afin de dégager des rendements. Elle collecte des fonds provenant des associations, des entreprises ou des investisseurs particuliers.

La SCPI est composée en majorité d’immeubles de commerces et de bureaux, et convient aux personnes souhaitant diversifier leurs placements ou investir dans la pierre. Elle mutualise les risques et évite les contraintes de gestion. Après y avoir investi, les épargnants deviennent des "associés" et détiennent des parts du patrimoine immobilier.

Bien plus qu’un simple produit financier, la SCPI se présente comme la meilleure alternative à l’investissement immobilier en direct.

Les avantages de la SCPI

  • La diversification
    Les SCPI acquièrent des dizaines (voire plus) d’immeubles et comptent plusieurs locataires. Elles diversifient leurs investissements, ce qui réduit les risques.

  • La protection et la transparence
    Les SCPI relèvent de la réglementation sur les FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs). Les souscripteurs sont sous la protection des autorités de contrôle et disposent de toutes les informations sur leurs placements.
  • La tranquillité
    Les SCPI s’occupent de tout, et ce, qu’il s’agisse des locataires ou des immeubles. Ainsi, vous aurez l’esprit tranquille au quotidien.
  • L’accessibilité
    Les SCPI rassemblent les fonds de plusieurs particuliers et leur permettent d’investir dans différents secteurs de l’immobilier : crèches, maisons de retraite, hôtels, commerces, bureaux, ... Quel que soit leur montant initial, les porteurs de parts peuvent bénéficier de bons rendements.

Le rendement de la SCPI

En ce qui concerne les performances, la SCPI bénéfice de véritables atouts à faire valoir sur le long, le moyen ou le court terme. Différents indicateurs permettent de mesurer sa rentabilité, dont le taux de distribution, le taux d’occupation financier (TOF), le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux de rentabilité interne (TRI), ...
En 2019, par exemple, les SCPI ont proposé une valorisation des parts de 1,20 % et un rendement moyen de 4,40 % avant prélèvement sociaux et impôts.

Les SCPI engrangent d’importants gains sur une longue période : entre 1984 et 2014, elles ont atteint un rendement annualisé de 7,70 %.

Les types de SCPI

On distingue plusieurs types de SCPI, chacun répondant à des profils et des objectifs financiers spécifiques (valorisation des parts, avantages fiscaux ou rendements rapides). Les plus connus sont les suivants : les SCPI de plus-value, les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.

  • Les SCPI de plus-value
    Encore appelées SCPI de capitalisation ou de valorisation, les SCPI de plus-value misent sur les biens immobiliers (bureaux, logements, locaux, immeubles, ...) offrant un important potentiel d’appréciation ou de revalorisation en cas de revente. De cette façon, elles distribuent des plus-values aux investisseurs à terme.
    Contrairement aux SCPI de rendement et fiscales, elles ne reversent pas (ou peu) des loyers semestriels ou trimestriels. Leurs performances sont liées aux multiples revalorisations des prix des parts.
    Étant donné qu’ils ne perçoivent pas de dividendes, les porteurs de parts ne sont pas imposés sur les éventuels revenus fonciers qu’ils auraient reçus en optant pour un autre type de SCPI.
  • Les SCPI fiscales
    Les SCPI fiscales (ou de défiscalisation) sont des produits financiers qui confèrent aux investisseurs les avantages fiscaux de certaines lois. Selon le capital investi, elles permettent de diminuer les impôts.
    Mais les revenus perçus sont généralement moins élevés que ceux des SCPI de rendement. Les titres sont aussi parfois difficiles à revendre, ce qui peut bloquer les fonds pendant une longue période.
  • Les SCPI de rendement
    Les SCPI de rendement conviennent aux investisseurs en quête d’un potentiel d’appréciation de leurs capitaux et de rendements élevés. Elles distribuent régulièrement des acomptes sur dividendes ou des revenus aux porteurs de parts, de façon semestrielle, trimestrielle ou mensuelle.
    Elles sont principalement composées d’immobiliers professionnels, dont les locaux d’activités ou commerciaux, les entrepôts, les bureaux, ...

Les capitaux des SCPI

Certaines SCPI sont dites à capital fixe et d’autres à capital variable.

  • Les SCPI à capital fixe
    Les parts des SCPI à capital fixe sont limitées. Les souscriptions ne sont autorisées qu’en cas d’accroissement du capital ou si d’autres investisseurs cèdent leurs parts et qu’elles leur sont rachetées.
    Notons que les fréquences des augmentations des capacités d’investissement varient selon les SCPI à capital fixe.

  • Les SCPI à capital variable
    À la différence de celles des précédentes, les parts ne sont pas limitées par les sociétés de gestion et les souscriptions peuvent être effectuées à tout moment (cette souplesse permet aux investisseurs d’acheter ou de sortir des parts plus facilement).
    Grâce aux épargnes qui leur sont confiées, les SCPI achètent régulièrement des immeubles et diversifient leurs patrimoines. Une fois qu’elles acquièrent des biens, elles affichent leurs fiches descriptives, ainsi que les coûts de revente et de souscription.
    Toutefois, il est important de préciser que les limites de sortie et d’achat sont fixées par les statuts des SCPI.

La SCPI est un produit d’épargne particulièrement apprécié, et ce, grâce à son rendement important. Elle se présente comme un investissement long terme et est accessible à tous. Elle est également claire, rythmée et performante, et répond à de nombreux besoins. Mais avant de vous lancer, offrez-vous les services d’un expert du conseil en gestion de patrimoine.

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