Les Nouvelles Publications: Avant d’aborder l'état actuel du marché, quelques mots de présentation sur la Compagnie phocéenne de négociations (CPN) ?
Pascal Natalucci : Mon père, Patrick Natalucci, l'a créée il y a une trentaine d’années à Marseille. Au départ, c’était une agence immobilière classique, mais en raison de sa localisation rue Pavillon, il a rapidement eu à gérer surtout des transactions commerciales. C’est devenu notre spécialisation.
Nous sommes depuis dix ans situés rue Saint-Ferréol, avec sept collaborateurs. Nous proposons aussi nos services en tant que conseil, notamment auprès des promoteurs.
Quelle est votre zone d’activité ?
Nous travaillons de Montpellier à Nice, uniquement pour des implantations importantes types centre commercial ou immeuble. Nous faisons partie du réseau national Retail place, premier réseau en immobilier de commerce regroupant des cabinets indépendants. Donc quand nous avons un client qui cherche, par exemple, un local sur Nice, nous l’envoyons à un confrère. Nous sortons de Marseille uniquement pour de grosses transactions.
Vous êtes aussi très connus pour votre portefeuille dans l’hypercentre marseillais.
Nous réalisons en effet beaucoup de transactions sur ce que l’on appelle « le carré magique ». Cette zone concerne les rues Paradis, Saint-Ferréol, Canebière, Breteuil et Rome, sur un secteur bien déterminé, celui de l’hypercentre devenu quasiment piéton. Il faut dire aussi que nous avons un réseau solide, composé de bailleurs, d’avocats, de notaires, de gestionnaires… ce qui simplifie la mise en œuvre des transactions.
Comment se portent les ventes depuis cinq ans ? Est-ce que ces deux années « Covid » ont plombé le marché ?
Pas du tout ! Je dirais même que l’arrivée des Parisiens ou des Bordelais en hypercentre a dynamisé le commerce. Depuis deux ans, on constate une forte demande de commerces de proximité et de services. Il y a cinq ans, le prix du mètre carré rue Saint-Fé était de 1 800 à 2 000 €, il y a trois ans, nous avons assisté à une baisse importante. Le centre n’attirait plus. Les commerces s’y louent actuellement aux alentours des 1 200 €/m2. Mais face à l’arrivée d’une population nouvelle, désireuse de vivre en centre-ville, nous constatons un réel engouement de la part des enseignes. Je pense donc que, mécaniquement, à la fin de l’année, nous devrions constater une hausse du prix du mètre carré.
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L’hypercentre est donc redevenu un marché porteur ?
Complètement. Et la piétonnisation y est pour beaucoup. Nous avons un vrai parcours client entre le secteur de l’opéra, le bas de la Canebière et la rue Grignan. Ces deux années de crise sanitaire ont mis un coup d’accélérateur auprès des grandes enseignes pour un retour en centre-ville. La Ville de Marseille a permis ce changement global grâce aux travaux engagés. Cette requalification permet le retour d’un immobilier de logement, qui génère forcément du flux, une demande de boutiques et donc, un retour d’intérêt de la part des enseignes.
Quelles sont les spécificités de ces rues ?
Saint-Ferréol reste toujours sur le « mass market » [marché de masse, NDLR]. Dans les rues transversales, nous avons des enseignes avec un chiffre d’affaires moins important, mais une image plus pointue. La rue Paradis reste orientée « haut de gamme », la rue Grignan "luxe". D’ailleurs, compte tenu de l’engouement récent du marché, nous avons de moins en moins de locaux à y proposer. Il y aura forcément, comme je vous l’ai dit, mécaniquement, une hausse des prix. Nous sommes dans un nouveau cycle immobilier.
Comment se déroule la prospection au niveau national ?
Nous avons une personne dédiée à cela qui travaille avec un fichier de 10 000 enseignes. C’est un travail important de veille, de sourcing, de propositions, pour être là au bon moment et leur proposer l’emplacement idéal.
Quelles enseignes avez-vous signées ces derniers mois ?
Nous avons réalisé des transactions pour le compte d’Amorino, Black & white burger, La Brioche dorée, Pizza Capri et de Projet X notamment.
Pouvez-vous nous donner en primeur quelques arrivées prochaines ?
Nous avons signé Bompard, qui déménage du haut de la rue Paradis pour s’implanter au numéro 7, proche de la place du général de Gaulle. L’Aixois Monsieur Chou débute ses travaux dans le secteur de l’opéra. Et nous sommes en signature pour une très belle enseigne rue de Rome, mais je ne peux rien dire encore.
Votre sœur a rejoint il y a trois ans l’entreprise familiale. Quel est son secteur d’intervention ?
Emmanuelle vient de la promotion immobilière. Elle a travaillé pour Bouygues et Eiffage. Elle a créé pour CPN le département "investissement", où elle travaille avec les foncières, les investisseurs, sur des lots de taille importante, où sont mixés commerces, habitation et bureaux.
N’avez-vous jamais pensé à vous implanter sur Aix-en-Provence ?
Si bien sûr, mais il faudrait un collaborateur sur place. Le marché est déjà tendu et nous ne sommes pas convaincus, en l’état, que ce serait rentable pour nous. Nous préférons nous concentrer sur Marseille pour les baux commerciaux et sur le grand Sud pour les implantations importantes.
