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Didier Bertrand : « L'immobilier risque de se concentrer sur "le marché de besoin" »

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Didier Bertrand : « L'immobilier risque de se concentrer sur "le marché de besoin" »
A. Zilbermann - Didier Bertrand, président de la Fnaim Aix-Marseille Provence.

Alors que les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers sont remontés depuis début avril, Didier Bertrand, président de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) Aix-Marseille Provence, fait le point sur la situation et se projette sur les enjeux de l'après-crise.

Les Nouvelles Publications : Depuis le début du mois, on assiste à une remontée des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers alors que dans le même temps, ces taux sont fixes pour les entreprises. Trouvez-vous normal cet ajustement de la part des banques ?
Didier Bertrand :
Il faut prendre en compte l'environnement général de ce qui se passe. Effectivement, on constate une augmentation moyenne de 0,25 % de taux d'intérêt aux particuliers concernant l'immobilier. Selon les banques, cette hausse oscille entre 0,05 et 0,70 %. Cela concerne essentiellement ce que les banquiers appellent « les moins bons profils ». Mais il faut savoir que cette remontée des taux et la vigilance autour des prêts immobiliers aux particuliers étaient déjà d'actualité fin 2019, début 2020. Une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière a été diffusée par le gouvernement à l'ensemble des banques pour qu'elles fassent plus attention aux conditions de crédit accordées aux particuliers en matière d'immobilier. Il s'agit d'un phénomène qui était déjà enclenché.

D'autre part, il faut bien comprendre que la banque n'est qu'un intermédiaire. Par rapport à ses prêts, elle se refinance sur le marché général, et donc l'augmentation qu'on constate actuellement n'est que la conséquence de ce refinancement qui est parti à la hausse. Quand on observe concrètement ce qui se passe, d'avril 2019 aux 16 premiers jours d'avril 2020, les banques annoncent une baisse des demandes de crédit immobilier des particuliers de 72 % : aujourd'hui pour nos concitoyens, faire un prêt immobilier n'est donc pas une priorité. Le marché est en pause, et il est normal que celui des emprunts le soit également.

Après, il ne faut surtout pas se concentrer que sur cette augmentation. Il convient de regarder de quels taux on parle. Aujourd'hui, le taux moyen proposé sur 15 ans est de 1,20 %, sur 20 ans de 1,40 % et sur 25 ans de 1,60 %. Si on remonte seulement deux ans en arrière, ces taux d'intérêt étaient largement supérieurs. A mes yeux, il ne s'agit donc pas d'un phénomène. Je ne dis pas qu'il ne se passe rien, mais ce n'est pas inquiétant.


Lire aussi : Didier Bertrand (Fnaim 13) : « Pénaliser le moins possible nos adhérents et leurs clients »


Quelles conséquences peut avoir cette remontée sur la façon dont l'activité va reprendre au sortir du confinement ?
Il ne faut surtout pas jouer aux devins mais faire preuve d'humilité : c'est ma posture et celle de la Fnaim. La seule chose que l'on peut regarder, ce sont les faits avérés. Toutes les supputations sont pour moi extrêmement dangereuses. Ceci étant dit, avec cette légère augmentation des taux, certains types de population vont être touchés. Tout d'abord, les ménages modestes : avec les taux historiquement bas que nous connaissions, c'était tendu mais ils ont pu se projeter vers des achats alors qu'ils étaient locataires. Même si on est toujours dans des taux très bas, ces personnes avec des revenus « justes » ne vont plus pouvoir acheter. La deuxième typologie qui risque d'être impactée, ce sont les primo-accédants.

Mais la véritable question, à laquelle personne n'est capable de répondre, c'est comment va se passer la sortie du confinement et les mois à venir, comment va réagir l'économie au sens large du terme et l'emploi ? Car le marché de l'immobilier fonctionne par visibilité et par confiance. Si j'ai cette visibilité en tant que salarié, je vais continuer à avoir des projets immobiliers comme auparavant. Et là, je veux saluer toutes les initiatives qui sont prises par le gouvernement pour soutenir l'emploi à travers le chômage partiel et le Prêt garanti par l'Etat (PGE) pour permettre aux entreprises de conserver leurs salariés et de ne pas se retrouver dans une situation similaire à celle des Etats-Unis.

Symboliquement, je trouve par ailleurs cette période très intéressante. On n'arrête pas de dire la pierre valeur refuge et aujourd'hui, où est-ce qu'on est tous confinés ? Chez soi, dans notre résidence principale ou celle que l'on loue : le logement est au centre de ces deux mois. C'est l'essentiel, le reste ne compte pas.

Y a-t-il déjà des mesures d'accompagnement, des coups de pouce dont vous serez demandeur après la crise ?
Je m'intéresse beaucoup à l'Histoire, je suis remonté 300 ans en arrière, à regarder les guerres, les épidémies, les guerres du Golfe, 2001 : on n'a pas de crise équivalente dans son ampleur. On est dans le brouillard le plus complet. Mais on observe quand même que, globalement, dans des crises systémiques de cette ampleur-là, le marché immobilier se concentre à la sortie sur ce qu'on appelle « le marché de besoin », c'est-à-dire d'obligation : j'ai besoin de changer de logement parce qu'il y a un décès, une succession, une mutation professionnelle, un agrandissement de la famille, etc. Tout ce qu'on appelle « le marché de confort » - il serait bien que je déménage parce que j'aimerais avoir 10 m2 de plus, une orientation différente, un balcon ou une terrasse supplémentaire - est mis en pause.

On commence donc à travailler avec le gouvernement sur comment soutenir ce « marché de besoin ». Avec notamment une idée qui était déjà dans les tuyaux, c'est le soutien à la rénovation dans l'ancien. Il y a énormément de dispositifs qui sont fléchés vers le neuf, mais il n'y en a quasiment pas, ou pas bien connus, pour accompagner la rénovation dans l'ancien. C'est l'une des pistes intéressantes pour soutenir le marché immobilier, avec plus ou moins, bien entendu, de saupoudrage autour de l'environnement et de l'écologie. Une deuxième piste touche naturellement le financement. Et puis, il peut y avoir d'autres pistes portant notamment sur les garanties par rapport aux banques. Ce que le gouvernement fait pour les entreprises avec le PGE garanti par l'Etat, pourquoi ne l'imaginerait-on pas pour les particuliers ?




Serge Payrau
Journaliste

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