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FNAIM AIX-MARSEILLE-PROVENCE Didier Bertrand : « Dans les Bouches-du-Rhône, le marché de l’immobilier atterrit »

Le marché de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône se calme après la forte demande enregistrée ces derniers mois. Didier Bertrand, le président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence, analyse les dernières tendances.
Didier Bertrand : « Dans les Bouches-du-Rhône, le marché de l’immobilier atterrit »
D.R. - Didier Bertrand est le président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence.

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LNP : Peut-on parler d’un emballement du marché de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône ?
Didier Bertrand : Il faut rester humble dans l’analyse parce que nous sommes confrontés à un certain nombre de phénomènes rapides et beaucoup plus complexes à analyser. On distingue des réalités structurelles et d’autres en réaction à la situation liée aux conséquences de la Covid-19. Il convient de ne pas tout mélanger. Autre point à prendre en compte : le marché reste en fort mouvement et n’est pas stabilisé. De septembre 2020 à septembre 2021, nous avons été confrontés à un effet de rattrapage. La France s’est arrêtée de vivre pendant trois mois. Le marché de l’immobilier s’est également figé. Puis, après le déconfinement, ceux qui avaient des projets d’achat et de vente les ont relancés. En même temps, les différents confinements ont suscité des envies et des besoins nouveaux de la part des Français. Il y a donc eu un embouteillage de plusieurs phénomènes, une accélération d’autres et une augmentation de la demande. Par contre, on assiste à une nouvelle évolution très récente du marché…

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Que constatez-vous ?
En résumant, et en regardant les chiffres de cet été et de la rentrée, on peut dire que le marché se calme et atterrit par rapport à ce que nous avons connu cette dernière année. Ceux qui devaient acheter l’ont fait. En même temps, la situation étant complexe, les acheteurs se posent pour analyser et comprendre ce qu’il se passe, quels sont leurs besoins, comment ils vont s’organiser avec le télétravail qui se pérennise. L’approche de la présidentielle reste aussi une période où on attend de voir quels seront les signaux envoyés pour les propriétaires. On peut pourtant affirmer que l’immobilier reste, plus que jamais, une valeur refuge. D’un point de vue financier, mais aussi psychologique, parce que nous nous sommes réfugiés chez nous au plus fort de la crise.

Quels sont ces besoins nouveaux initiés par les effets de la Covid-19 ?
On constate une évolution des recherches vers des biens de meilleure qualité. C’est-à-dire avec des superficies plus grandes pour avoir un espace « bureau », y télétravailler et se sentir mieux chez soi. Autre exemple lié au télétravail : le raccordement à la fibre devient un critère déterminant. L’accès aisé en voiture ou la présence de transports en commun fait aussi la différence. Cela a des effets sur les demandes dans certains quartiers. A Marseille, le 7e, difficile d’accès et peu desservi par les transports en commun, va avoir moins la cote alors que d’autres arrondissements proches de la L2 ou de l’autoroute sont plus demandés.

Dans 98 % des demandes, les acheteurs recherchent un extérieur, même si ce n’est qu’un petit balcon pour prendre l’air. Il y a ce besoin de pouvoir être dehors. On constate également un certain nombre de mouvements de populations. Ce sont des familles aixoises ou marseillaises qui vont s’installer en périphérie pour acheter une villa dans un cadre plus agréable, avec un espace vert. Un autre phénomène existe, cette fois pour une demande de biens en centre-ville, dans des quartiers desservis par les transports en commun et offrant des services. Ces acheteurs viennent de la région parisienne, ou sont plus jeunes. On a aussi des familles avec des enfants en bas âge. A noter que quand les enfants grandissent, les familles cherchent à quitter les centres-villes.

Face à cette demande forte, y a-t-il une crise de l’offre ?
2021 se pose comme l’année où nous n’avons jamais autant vendu de biens. En France, il y en a eu plus de 1,2 million. On peut parler d’un record de volume de ventes.

Pourquoi alors existe-t-il ce sentiment d’une pénurie de biens à la vente ?
L’offre est bien là, mais elle est confrontée à une demande très forte. C’est simple : les biens partent plus vite qu’avant. Et beaucoup sont vendus dans ce que nous appelons le marché caché. C’est-à-dire qu’il n’y a pas besoin de publicité pour les vendre, puisque les agents immobiliers les proposent directement à leurs clients. Ce marché est très actif !

Acheter et vendre est de plus en plus compliqué et c’est ce qui explique une baisse des biens mis à la vente sur le marché de particulier à particulier. Plus de 70 % des ventes se font via un intermédiaire professionnel. Dans ce contexte particulier, le besoin d’être conseillé par un professionnel, qui va vérifier l’état du bien et son juste prix, reste essentiel. Les biens mis à la vente directement par des particuliers dépassent de 10 à 15 % leur juste valeur.

Les prix ont aussi augmenté. Quelle est l’explication ?
La demande a été plus forte. Les biens à la vente sont partis très vite. On a donc connu une forte tension sur l’offre. Sur certains secteurs, nous sommes également confrontés à des acheteurs parisiens qui vendent leur bien au prix du marché dans la capitale et se retrouvent avec un pouvoir d’achat plus fort que les locaux.

Pendant la crise, l’épargne a également atteint des records. On peut aussi évoquer les taux historiquement bas des prêts, qui restent sous les 1 % sur 25 ans. C’est du jamais vu et apporte un pouvoir d’achat supérieur.

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