AccueilImmobilierDaniel Tchenio : « L’attractivité de Marseille au défi du manque d’offres neuves »

Daniel Tchenio : « L’attractivité de Marseille au défi du manque d’offres neuves »

Après une année 2021 record, le marché de l’immobilier de bureaux Aix-Marseille Provence a de nouveau crevé le plafond avec 159 300 m2 placés en 2022. Décryptage avec Daniel Tchenio, président de la commission immobilier d'entreprise de la Fnaim AMP.
Daniel Tchenio, directeur de l’agence CBRE de Marseille, préside la commission immobilier d'entreprise de la Fnaim Aix-Marseille Provence.
R. Poulain - Daniel Tchenio, directeur de l’agence CBRE de Marseille, préside la commission immobilier d'entreprise de la Fnaim Aix-Marseille Provence.

Immobilier Publié le , Propos recueillis par William ALLAIRE

Les Nouvelles Publications : Quel bilan tirer de l’activité du marché tertiaire d’Aix-Marseille en 2022 ?

Daniel Tchenio : Avec 159 290 m2 placés, l’année 2022 du marché de bureaux reste exceptionnelle. On est dans les mêmes hautes sphères qu’en 2021, avec un résultat stable, marqué par un repli marginal, de l’ordre de 2 %. Marseille a capté les deux tiers de ces transactions en franchissant de nouveau la barre symbolique des 100 000 m2 placés : 103 000 précisément. Aix et son agglomération, de leur côté, ont enregistré la signature de près de 48 000 m2. Le montant des investissements dans la pierre tertiaire s’inscrit également en hausse de 10 %, avec 823 millions d’euros injectés par les grands investisseurs.

Daniel Tchenio en charge de l’immobilier d’entreprise à la Fnaim Aix-Marseille Provence

Signe de ce dynamisme, l’année 2022 a été marquée par une trentaine de transactions supérieures à 1 000 m2. Et on recense quatre gros deals de plus de 5 000 m2 : trois ventes en état futur d’achèvement (Vefa) et un bail en état futur d’achèvement (Befa). La cession la plus importante est la vente de Pixelia HD au Département des Bouches-du-Rhône. La collectivité a investi 49 millions d’euros pour acheter cet immeuble tertiaire de 8 556 m2 développé par BNP Paribas promotion sur le boulevard de Paris, à Marseille (2e), au cœur du quartier central des affaires (QCA) d’Euroméditerranée.

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Erilia de son côté a acheté sur plan un des deux lots du programme Port Est développé par Cogedim Provence sur l’ancien siège de Pôle Emploi, place du Général Ferrié (8e), dans les quartiers sud de Marseille. L’organisme a acquis quelque 6 200 m2 de cet ensemble qui sera livré fin 2024. A Meyreuil, un investisseur a acquis en Vefa un ensemble de bureaux de 5 400 m2 sur l’Arteparc Bachasson développé par Artea.

Enfin, Bourbon a pris à bail la totalité des 6 000 m2 de MFactory, l’immeuble de bureaux que construit Icade sur l’emprise de l’ancien hôpital Desbief (2e), au cœur du QCA Euromed’. Ce bâtiment de six étages sera livré à la fin de l’année 2023. Cette signature s’est conclue au tarif de 290 euros / m2 HT HC, un niveau qui constitue le nouveau loyer prime du QCA hors immeuble de grande hauteur (IGH).

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Cette embellie va-t-elle durer ?

Les deux années exceptionnelles que nous venons de connaître masquent une réalité moins engageante : le manque criant d’offres neuves. La commercialisation des bureaux neufs est bouclée avant leur livraison. C’est le cas de Porte Est, quasi entièrement réservée à plus de deux ans de sa mise en service par Erilia et l’Insee qui a loué 3 500 m2 du second lot du programme. Même chose avec MFactory entièrement loué par Bourbon. On commercialise des opérations à deux/trois ans.

La demande de locaux dernière génération est énorme. »

Le déficit est également de mise sur le segment des locaux d’activités. Quand un bâtiment neuf sort de terre, il est immédiatement réservé. Si on avait un projet d’entrepôt à proposer, il se louerait à 120 euros/m2 sans négociation, le niveau de prix de certains bureaux anciens. Malheureusement, on ne voit rien venir : il n’y a quasiment aucun projet phare dans les tuyaux. L’immobilier d’entreprise souffre du malthusianisme qui affecte l’immobilier résidentiel. Le manque de logements neufs est un frein à l’attractivité du territoire. Quand les salariés ont du mal à se loger, les entreprises s’interrogent. Avec le manque de foncier économique, c’est un peu la double peine. In fine, c’est tout le territoire d’Aix-Marseille qui est perdant.

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« Quand la croissance ralentit, les entreprises revoient leur stratégie immobilière. » (Crédit : R. Poulain)

Aucune raison d’être optimiste alors ?

Tout n’est pas sombre, loin de là. Marseille reste dans la mire des utilisateurs et des investisseurs. J’en veux pour preuve la vente de la tour La Marseillaise à Perial [Perial a investi près de 248 M€, NDLR] qui a représenté la plus grosse transaction en région de l’année 2022. L’hiver dernier, quand une opportunité était sur le marché, on avait huit, neuf clients. Aujourd’hui, avec l’évolution du contexte international, la guerre en Ukraine, le retour de l’inflation, la hausse des taux... certains réfléchissent. Pour les investisseurs qui ont besoin de recourir au crédit pour acheter un actif, les conditions ont changé. L’équation est plus compliquée. Mais il reste énormément de liquidités. L’épargne est encore à un très haut niveau. La plupart des grands investisseurs disposent de fonds propres conséquents qui leur permettent d’injecter du cash sans recourir à l’emprunt. Ils sont néanmoins plus exigeants et visent des actifs prime dans les quartiers d’affaires.

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Quid des utilisateurs ?

Même s’ils doivent faire le dos rond, le marché locatif restera dynamique quoi qu’il advienne. Quand la croissance ralentit, les entreprises revoient leur stratégie immobilière. Elles ajustent leurs besoins de locaux. Cela anime le marché.

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La logistique retrouve des couleurs

Après deux années de calme plat, les marchés des locaux d’activités et de la logistique ont retrouvé des couleurs en 2022. Avec 240 000 m2 transactés l’an dernier, le marché des entrepôts a progressé de 21 %. Un rebond à mettre au crédit de trois gros deals : les prises à bail de trois entrepôts sur l’Ecopôle de Saint-Martin de Crau. Des baux sur des actifs en état d’usage de respectivement 44 000, 30 000 et 24 000 m2, paraphés, pour les deux derniers, par Lidl auprès de Prologis. Le segment des locaux d’activités est quant à lui resté stable avec 151 000 m2 placés.

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