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Comment créer une SCI : les informations essentielles

La SCI est un statut juridique très appréciée par les français pour réaliser leurs projets immobiliers. Voici tout ce que vous devez savoir sur ce statut juridique
Comment créer une SCI : les informations essentielles
Photo by Alesia Kazantceva on Unsplash

Economie Publi-information - Publié le ,

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI est un contrat où plusieurs personnes choisissent de mettre en commun des biens immobilier avec pour objectif de profiter de l'économie qui peut en résulter, ou de partager les bénéfices, tout en engageant sa responsabilité face aux pertes, ou aux difficultés financières de la société par exemple. La SCI ou société civile immobilière est une société civile de patrimoine (et non commerciale) dotée de la personnalité morale. Elle est composée d'au moins deux associés dont la responsabilité est solidaire et illimitée, elle doit avoir pour objet social un objet immobilier. Nous vous expliquons dans cet article comment créer une SCI

Comment créer une SCI : les étapes clés

1) La rédaction des statuts : pour créer une SCI, il faut tout d'abord rédiger les statuts. Ils doivent être précis et clairs afin d'éviter toute ambiguïté. Rédigés par acte sous seing privé ou par acte authentique, les statuts sont complexes à réaliser. Il est donc conseillé de vous faire accompagner par un professionnel comme un avocat, ou un expert-comptable par exemple. Les statuts définissent l'administration de la société et la gestion de celle-ci, mais aussi les répartitions entre associés, les majorités, ou encore les règles propres au fonctionnement de la SCI. Les statuts comportent des mentions obligatoires telles que la forme juridique (SCI), la raison sociale, l'objet social, la durée de vie de la société, le siège social, le montant du capital…

2) L'enregistrement au centre des impôts : suite à la rédaction des statuts, la SCI doit être enregistrée au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Ce dispositif informe et accompagne les entreprises dans leurs démarches fiscales quel que soit leur secteur d'activité.

3) La publication dans un journal d'annonces légales : par la suite, il est obligatoire de rédiger un avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légales (JAL) selon votre choix. Cette étape permet d'informer les tiers, et doit être réalisée un mois avant l'envoi du dossier au greffe du tribunal de commerce.

4) L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés : pour finaliser la création de la SCI, il faut se rendre dans un Centre de Formalités des Entreprises. Ce centre va récupérer le dossier comportant les pièces nécessaires (statuts, nomination de la société, certificat du cac…). Il va transmettre ce dossier au greffe qui va procéder à l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés. La SCI est alors créée, un N°SIREN est donné par l'INSEE, et un K-Bis attestant la création de la SCI est remis.

Les avantages de la SCI 

Il existe plusieurs raisons pour créer une SCI :

La fiscalité intéressante : la SCI est en principe soumise à l'import sur le revenu (IR), mais il est également possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés par but d'optimisation fiscale. Néanmoins, l'impôt sur le revenu est plus avantageux dans certains cas comme pour la cession d'immeubles où les plus-values sont exonérées à 100 % après 22 ans de possession.

La transmission du patrimoine simplifiée : la SCI représente une solution pour éviter les conflits liés à l'indivision : décès, divorce, séparation… Le partage du ou des biens se résume à un partage des parts sociales, il faut savoir que les parts de chaque héritier sont stipulées clairement et à l'avance dans les statuts, ce qui permet d'éliminer toute ambiguïté, ou incompréhension lors du partage des parts.

Les prises de décision : les décisions sont prises collectivement lors des Assemblées Générales par vote majoritaire. Cela permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier. Lorsqu'il s'agit d'une SCI familiale, les décisions sont généralement simplifiées grâce aux liens de confiance unissant les associés.

Les frais de transmission faibles : créer une SCI est un bon moyen pour alléger les frais de transmission du patrimoine immobilier aux héritiers, car le barème de taxation des donations est le même que le barème de taxation des successions.

Les inconvénients de la SCI 

Cependant, créer une SCI peut également constituer des inconvénients :

La responsabilité illimitée : l'un des inconvénients de la SCI est la responsabilité illimitée des associés. Ceux-ci engagent pleinement leur propre patrimoine personnel en cas de difficultés ou pertes de la société. Effectivement, le patrimoine de la SCI et leurs patrimoines personnels ne sont pas distincts, par conséquent, ils ne sont pas protégés.

La lourdeur du fonctionnement : l'un des aspects contraignants de la SCI peut être l'obligation des associés à se réunir en Assemblée Générale chaque année, et la tenue de la comptabilité plus ou moins stricte en fonction du régime choisi par la SCI.

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