Créer une SCI : définition et principes
Une société civile immobilière est une société qui permet la détention et la gestion d'actifs immobiliers. Toute personne physique ou morale peut créer une SCI (société civile immobilière). Elle comprend un minimum de 2 personnes qui s'unissent afin d'acheter un bien immobilier dans le but d'en tirer profit. Cependant, la SCI n'est pas une société commerciale : c'est-à-dire que son objectif n'est pas d'acheter puis de vendre, via la SCI, des biens, mais plutôt de les louer.
Les intérêts de créer une SCI
Pour une gestion du patrimoine plus aisée
Créer une SCI a pour avantage la facilité de gestion du patrimoine commun des associés. En effet, le fonctionnement d'une SCI est régi par ses statuts définis pour la société civile immobilière. Cette structure permet de fixer, au préalable, les règles de gestion à condition de bien en rédiger les statuts et de vous déclarer gérant. Ainsi vous aurez le pouvoir de décider qui louera votre bien, si vous souhaitez faire des travaux ou bien encore de vendre votre bien.
Dans cette structure, chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier. Elle permet ainsi de limiter le blocage des biens, ce qui facilite la gestion du patrimoine du bien immobilier.
Pour des droits de succession réduits
Créer une SCI offre la facilité de transmission de votre patrimoine locatif à votre famille. En effet, il permet de limiter les risques et les blocages entre héritiers. Leurs rapports sont clairement définis à l'avance par les statuts de la SCI : en ce qui concerne les règles de cession des parts de la SCI.
Au sein d'une SCI, si un associé peut facilement, s'il le souhaite, partir de la SCI : il lui faudra céder ses titres. En revanche, il ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne avant l'accord de tous les autres associés. Mais dans une indivision, il faut noter que s'il un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire, sanas bénéficier de l'accord des associés.
C'est pourquoi gérer l'héritage d'un bien immobilier en SCI permet d'anticiper, de réduire d'éventuels conflits qui pourraient survenir dans une période émotionnellement difficile
pour les héritiers (en cas de décès par exemple) et d'éviter l'indivision entre eux. Les décisions seront prises selon ce qui a été rédigé dans les statuts.
Pour une flexibilité du choix du régime fiscal
Lors de la création de votre SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux en ce qui concerne l'imposition des bénéfices à savoir : soit l'impôt sur le revenu (dans ce cas les associés sont imposés directement sur leurs revenus) ; soit l'impôt sur les sociétés, dans ce cas, il d'abord faut calculer le bénéfice imposable réalisé pas la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l'IS au niveau de la SCI.
A noter que l'option de l'IS présente de nombreux avantages : l'imposition intervient uniquement au niveau de la société, et ensuite, les associés disposent de la possibilité de se distribuer ou non son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Pour cela, l'option doit être signée par tous les associés.
Pour l'avantage sur la plus-value
La plus-value d'un immeuble en SCI est égale à la différence entre la valeur de l'immeuble à la date de la vente et le prix d'acquisition payé par la société.
Au niveau des plus-values de cession, il existe un avantage à ne pas négliger en SCI. En effet, il est possible de bénéficier en cas de revente d'un abattement pour une durée de détention qui est calculé à compter de la date de souscription ou d'acquisition des titres, peut-importe la date d'acquisition de l'immeuble. De plus, si on achète personnellement un bien immobilier, il est également possible de bénéficier de cet abattement mais ce dernier est calculé à compter de l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine.
