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Bouches-du-Rhône : les professionnels de l’immobilier inquiets de la raréfaction de l’offre locative

Les professionnels de l’immobilier des Bouches-du-Rhône tirent la sonnette d’alarme face à la pénurie d’offre. Une raréfaction qui risque d’entraîner une flambée des prix.
Les professionnels de l’immobilier des Bouches-du-Rhône étaient réunis le 3 mars à l’occasion de la présentation du baromètre annuel des loyers.
R. Poulain - Les professionnels de l’immobilier des Bouches-du-Rhône étaient réunis le 3 mars à l’occasion de la présentation du baromètre annuel des loyers.

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Gare à la hausse des loyers. Alors que le monde sort de deux années de pandémie, la fièvre semble ne pas quitter le marché immobilier locatif des Bouches-du-Rhône. Pour les professionnels (Fnaim et Unis) réunis par l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) au sein de l’Observatoire départemental des loyers (ODL), un indicateur confirme cette tendance : le niveau des loyers à la relocation. « C’est le prix pratiqué par le propriétaire quand un locataire quitte son logement. Si le loyer demandé augmente, c’est que le marché est sous tension », analyse Thierry Moallic, directeur général de l’Adil des Bouches-du-Rhône.

Le marché de l'immobilier dans l'incertitude sur Aix-Marseille

Et les chiffres sont sans appel : dans plusieurs villes dans le radar de l’ODL, les loyers à la relocation sont en hausse. A Aix-en-Provence, Marseille, Martigues et La Ciotat, tous types confondus, les quittances des nouveaux locataires sont plus élevées que celles de ceux déjà en place.

Ailleurs (Salon, Aubagne, Istres, Marignane, Arles...), la stabilité est de mise.

Le grand écart entre Aix et Arles

Cette tendance inflationniste cache de forts contrastes territoriaux : si le loyer médian des appartements dans le département se situe à 12,6 euros/m2, la fourchette est large entre Aix, ville la plus chère avec un loyer médian de 15,2 euros/m2 et Arles dont la valeur médiane plafonne à 10,7 euros/m2.

Dans ce paysage protéiforme, les communes littorales trustent les sommets : Carry-le-Rouet (16,1 euros/m2), Sausset-les-Pins (16,7 euros/m2) et Cassis (16,8 euros/m2) affichent des valeurs supérieures à Aix.

Contrastes inter-quartiers

Dans les grandes villes, les contrastes sont de mise entre les quartiers.

En 2021, les loyers de la ville de Marseille sont compris dans une fourchette allant de 11,1 euros/m2 dans le 1er arrondissement à 13,6 euros/m2 dans le 8e. Cet écart masque la traditionnelle dichotomie entre nord et sud : huit arrondissements, six du sud (7e, 8e, 9e, 10e, 11e, 12e) et deux du sord, le 16e qui abrite le micromarché de l’Estaque et le 13e proche de Plan de Cuques et d’Allauch affichent un loyer médian supérieur à la médiane observée sur l’ensemble de la ville (12,2 €/m2). Huit arrondissements du centre et du Nord (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 14e et 15e) ont un loyer médian inférieur à celle-ci.

A Aix, les écarts sont également importants entre les secteurs « centre / couronne urbaine » (15,9 euros/m2), et « la périphérie » (14,9 euros/m2). Ces écarts sont particulièrement importants sur les petites surfaces. Les loyers des studios et des T1 dépassent les 20 euros/m2 (21,9 euros/m2) dans le centre et la couronne urbaine, alors qu’ils sont de 19,4 euros/m2 pour la périphérie.

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Une mobilité freinée par la crise sanitaire

La crise sanitaire a évidemment impacté la mobilité des locataires. « Les mesures limitant les déplacements ont freiné les déménagements, ces derniers devant répondre à des motifs impérieux fixés par la loi », explique Didier Bertrand, président de la Fnaim Aix-Marseille Provence. Au-delà de la crise sanitaire, un autre phénomène inquiète les professionnels : la pénurie d’offre. « Depuis 2020, l’offre neuve s’est raréfiée. Et même si la crise du coronavirus a freiné leur expansion, le développement des locations touristiques type Airbnb a retiré du marché une partie de l’offre locative classique », commente Didier Bertrand.

Les mesures de régulation de ce type d’offre déployée par la Ville de Marseille n’ont pas encore produit leur effet. « Il faudra attendre le second semestre et l’année prochaine pour qu’elles aient un impact », prévoit Nicolas Rastit, président de l’Unis Marseille-Provence-Corse.

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Manque d’offres

Mais les clignotants sont à l’orange. « Le stock de biens à louer et l’offre nouvelle demeurent très faibles au regard de la demande exprimée, car les logements se relouent rapidement, le stock n’ayant pas le temps de se reconstituer », prévient Didier Bertrand. Et l’horizon n’est pas franchement dégagé.

Les dirigeants de la Fnaim et de l’Unis pointent à l’unisson les effets malthusiens de la loi climat et résilience qui renforce les niveaux de performance énergétique de logements : une obligation qui concerne plus de huit millions de logements considérés comme des passoires thermiques par les textes. « A raison de 15 à 30 000 euros de coût de travaux de mise aux normes, le montant de la facture risque de sortir du marché locatif une bonne partie de l’offre existante », s’alarme Nicolas Rastit. « On va voir arriver sur le marché de la vente des biens qui seront mis à la casse par leurs propriétaires », renchérit Didier Bertrand. Un phénomène qui risque d’attirer une armée d’acquéreurs opportunistes prêts à attendre une remontée des prix de vente. Ou des foncières qui feront payer aux locataires le coût astronomique des travaux d’amélioration thermique, entraînant une flambée des loyers. Bref, pas de quoi se réjouir... « On surveille comme le lait sur le feu ce qu’il va se passer », lance Didier Bertrand.

Produire plus de logements

Dans ce paysage incertain, les mesures d’encadrement des loyers que souhaitent mettre en oeuvre certaines communes laissent perplexes. « Les résultats de ce type de mesures mises en oeuvre dans d’autres villes [Paris, Lille, Lyon..., NDLR] font douter de leur efficacité », explique Thierry Moallic.

Et cela ne concerne qu’une infime partie du marché, celui des biens mis à la relocation, « soit 17 % du marché dans une ville comme Marseille ». « On s’attaque à la conséquence et non pas à la cause du problème. C’est un message politique d’image », grince Didier Bertrand. Pour ce dernier, la solution est connue : « Il faut produire plus de logements pour que le marché respire à nouveau sereinement. »

Les professionnels de l’immobilier veulent un « choc d’offre »

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