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Bouches-du-Rhône : les cinq tendances du marché de l'immobilier

Dans les Bouches-du-Rhône, le marché de l’immobilier s’emballe. Il est caractérisé par une forte hausse de la demande, une baisse de la production, l’arrivée des Parisiens à Marseille et Aix et une envolée des prix.
Bouches-du-Rhône : les cinq tendances du marché de l'immobilier
K. Latour - Les notaires des Bouches-du-Rhône ont identifié 5 grandes tendances pour l'immobilier du département en 2021.

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Les notaires des Bouches-du-Rhône ont présenté le 15 septembre, à l’occasion de leur conférence de presse annuelle, les chiffres de l’immobilier dans le département. Cinq grandes tendances semblent se dessiner.

  • Marseille se gentrifie et accueille les Parisiens

Qui l’aurait cru, il y a quelques années ? Marseille se gentrifie ! Marseille la populaire accueille les cadres parisiens lassés de la capitale et traumatisés par les différents confinements. Ils sont accompagnés de millennials, cette nouvelle génération qui cherche un cadre de vie ensoleillé, urbain, mais cool. Ces derniers achètent surtout dans le neuf. En conséquence, « l’augmentation des prix moyens est plus forte à Marseille que dans le reste du département, constate Me. Pierre-Armand Samama. Alors que les prix moyens dans le département ont grimpé de 4,1 % pour les appartements anciens et 4,4% pour les maisons, Marseille se place sur des chiffres supérieurs avec 6,4% et 5,7 % », détaille le notaire marseillais. Les notaires ont constaté de fortes hausses dans certains secteurs où il y a « la volonté de créer une vie de quartier plus bourgeoise ». Un exemple : « autour du Palais Longchamp, la transformation est étonnante ». Dans le 4ème arrondissement « les prix ont globalement bondi de 15,2%, 18% aux Chutes Lavie et 11% pour les Cinq Avenues ». Me Pierre-Armand Samama constate que « dans certains immeubles ayant fait l’objet de réhabilitation, la barre des 6000 euros du mètre carré a même été atteinte ». « Le quartier du Camas est toujours aussi recherché des "expatriés" qui aiment la présence du tramway » et connaît une augmentation des prix de 10,8%. L’Estaque est aussi très prisé pour sa proximité avec la mer et son fort caractère.

  • Deuxième résidence principale ou refuge sanitaire

Ceux qui en ont les moyens s’offrent une deuxième résidence principale au soleil et au calme, ou convertissent leur résidence secondaire. « Nous assistons à un changement de morphologie du marché immobilier. Un type de bien nouveau, comme la notion de "deuxième résidence principale ou de semi-résidence principale". En effet, les ménages investissent dans une deuxième propriété pour s’y installer non plus pour des vacances, mais pour y fixer leur famille et leur centre d’intérêts, devenant ainsi un refuge sanitaire, un lieu de vie, espace professionnel, éducatif et de loisirs », note Me Gisèle Laveissière, la présidente de la Chambre départementale des notaires. Ce phénomène est d’autant plus présent dans les Alpilles, où « les résidences secondaires se sont transformées en résidence principale » constate Me Nicolas Milan, notaire à Saint-Rémy-de-Provence.

  • Besoin d’espace

« La Covid et particulièrement les mesures prises par le Gouvernement comme les confinements et le télétravail ont eu pour conséquence d’orienter la demande sur des logements plus grands, mais surtout bénéficiant d’un extérieur. Le besoin d’extérieur et de verdure corroboré par la promotion du télétravail s’est traduit par la recherche d’espace et de nature. Les acquéreurs ont privilégié leur cadre de vie et leur bien-être », note Me Milan. A Marseille, par exemple, « la recherche de 3 pièces se taille la part du lion avec 37% du volume des ventes, sensiblement égal à l’année 2020. Cela montre clairement cette tendance à l’achat pour l’habitation principale, délaissant un peu les petites surfaces, terrain de jeu des investissements locatifs. Même constat pour les maisons pour lesquelles un volume de 4 pièces représente 33% des ventes », constate Me Samama. Et ce dernier d’avancer que « si la notion de télétravail semble prendre un peu de plomb dans l’aile suite aux dernières annonces gouvernementales, plusieurs continuent de l’accepter, permettant à bon nombre de salariés de se délocaliser, ou même aux locaux de rester chez eux, entraînant une nécessité de pièces supplémentaires pour travailler calmement ».

  • L’offre stagne

« Par voie de conséquence, ces phénomènes ont absorbé une quantité importante de biens disponibles, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande », souligne Gisèle Laveissière. Le volume des ventes dans le département a augmenté de presque 10 %. Cette pression de la demande se fait dans un contexte de baisse de la production immobilière. « Les promoteurs peinent à produire des logements », note Me Lorrena Bottari Depieds, notaire à Marseille. Cette dernière avance plusieurs explications. La première étant « la chute de la délivrance des permis de construire », qui a lieu après chaque élection municipale. Mais à Marseille la machine n’est pas repartie : « les nouveaux élus affichent une volonté de mettre en pause ou de limiter les nouveaux programmes de construction ». Les promoteurs sont également confrontés aux nouvelles normes en matière de performance énergétique qui augmentent les coûts, ou à la flambée des matériaux. Un chiffre est parlant : la production de logements neufs qui s’affiche en moyenne autour de 8 000 logements par an est tombée à 800. Et les notaires d’alerter sur une pénurie des stocks de logements neufs d’ici 2024…

  • Les prix s’envolent

Hausse de la demande, baisse de la production, le résultat est une augmentation des prix. Les notaires ont constaté une hausse du prix médian de 5% sur le département, l’amenant à 4 830 euros/m2. « Marseille, n’échappe pas à ce contexte bien au contraire et rattrape les chiffres du marché immobilier des autres grandes mégapoles, comme Bordeaux, Nantes ou Lyon ». Dans la cité phocéenne la hausse du prix médian est de 7,23%, avec un prix médian au mètre carré de 4 580 euros. L’augmentation est forte dans le bassin de Gardanne avec 4,2%, et modérée à Aix-en-Provence, avec 1,3%. Si on entre dans le détail, on s’aperçoit que La Ciotat a la cote, avec une explosion de 12,3% du prix médian. C’est le cas aussi dans le bassin d’Aubagne, avec une hausse de 8,7% de ce dernier. Dans ce contexte, notaires et agents immobiliers ont constaté « l’absence totale de négociation, et même parfois des phénomènes de surenchère. En 2021, on ne discute plus ! ».

Le dossier complet consacré aux évolutions du marché immobilier dans les Bouches-du-Rhône est à lire dans le numéro 10 175 des Nouvelles Publications (parution le 14/09/2021). Cliquez ici pour plus d'informations sur nos offres d'abonnement (à partir de 55€/an).
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