Pénurie de matériaux, baisse des autorisations d’urbanisme, empilement des normes de construction, foncier rare, stock réduit à peau de chagrin qui tire les prix vers le haut, fin des carottes fiscales comme le Scellier... au sortir d’une crise sanitaire qui fait voler en éclat tous les repères, la plupart des indicateurs du marché immobilier provençal restent dans le rouge.
« Force est de constater que l’effet rebond que nous attendions sur nos filières n’a pas eu lieu. Et a, tout au plus, abouti à un simple effet de rattrapage, pour le marché du logement neuf et par voie de conséquence pour celui du BTP et du logement social, dont les objectifs de production restent très en deçà de ceux fixés par l’Etat pour 2021. Le logement ancien a lui aussi pâti d’une faiblesse de l’offre et d’une demande très soutenue qui a fait peser des tensions sur les prix tant au niveau locatif qu’au niveau des ventes », analyse Cyril Cartagena, président sortant de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP).
Le marché de l'immobilier dans l'incertitude sur Aix-Marseille
Le logement cause nationale ?
A la veille des législatives, les professionnels veulent peser dans le débat : « L’enjeu est de taille : il s’agit de rappeler aux candidats que le logement est une préoccupation majeure pour nos concitoyens et une grande cause nationale », martèle Cyril Cartagena.
En première ligne, les notaires notent la poursuite de la spirale inflationniste engagée en 2020 : « A Marseille, les prix médians des appartements anciens ont augmenté de 7,3 % à 2 780 euros/m2 », observe Carole Bataillard, de la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône. « La pierre est plus que jamais une valeur refuge, un cocon. Les acquéreurs sont plus mobiles et priorisent leur qualité de vie. Après la Covid, ils souhaitent bénéficier de surfaces plus importantes et d’un extérieur leur permettant de concilier vie professionnelle et un mieux vivre chez soi », commente la notaire.
Le stock se rabougrit
Dans le neuf, les indicateurs sont en clair-obscur. « On sent une difficulté à régénérer le stock », avance Arnaud Bastide, président de l'OIP. Ce dernier représente six mois de vente « alors que le niveau normal se situe plutôt autour de 12/14 mois », soupire celui qui est également président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence (FPI). Le stock a chuté de 29 % depuis fin 2019. Il représente moins de 3 500 logements disponibles à la vente sur le département, un niveau qui n’avait pas été observé depuis 2010. A Marseille, le stock de logements sur le marché a dégringolé de 51 % depuis 2019. Et le pire est à venir :
« Cette baisse devrait continuer de s'aggraver car l'offre nouvelle est souvent liée à des permis de construire anciens et la libération des freins à la construction n'est pas encore d'actualité », prévient Arnaud Bastide.
« Les mises en vente de logements en bloc sur le département affichent un fort ralentissement comparé à l’année 2019 : - 27 % avec 5 447 logements commercialisés. Un volume si bas n’avait pas été observé depuis 2009 », observe le promoteur. La tendance est similaire sur le marché hors bloc avec une baisse de 31 % de la commercialisation.
Les prix du neuf grimpent
Conséquence de cette tension sur l’offre, les prix grimpent. Dans le département, ils atteignent en moyenne 5 113 euros/m2 en hausse de 9 % comparé à 2019.
Au sein de la métropole, les prix atteignent 5 177 euros/m2 en moyenne, avec comme toujours de grandes disparités entre les territoires. Les prix du secteur d’Istres-Ouest-Provence, en progression de 23 %, s’établissent à 3 939 euros/m2, quand ils atteignent 5 737 euros dans le pays d’Aix (+ 11 %) avec des pointes au-delà de 6 200 euros sur la ville d’Aix-en-Provence (+ 6 %).
Avec un prix moyen de 5 222 euros/m2, Marseille enregistre une progression de 7 % comparé à 2019.
Un marché locatif en manque d’offres
Ce déficit d’offres est également de mise sur le marché locatif. « Le stock de biens à louer est insuffisant au regard de la demande exprimée », constate Thierry Moallic. Symptôme de cette pénurie : le taux de mobilité. « A 17 %, celui-ci atteint un plancher inquiétant à Marseille », ajoute le directeur de l’Adil (Agence départementale d'information au logement) des Bouches-du-Rhône. Malgré cette raréfaction, les prix des loyers marseillais n’ont pas enregistré de flambée : « En 2021, les loyers de marché ont progressé de 1,65 %, quasiment au même rythme que l’Indice de référence des loyers (+ 1,61 %) », relève Nicolas Rastit. Et le président de l’Unis Marseille-Provence-Corse de voir dans cette modération « un effet de l’encadrement des loyers entre deux relocations ».
Bouches-du-Rhône : les professionnels de l’immobilier inquiets de la raréfaction de l’offre locative
Si l’encadrement semble produire ses fruits à Marseille, doit-il être étendu à l’ensemble du territoire métropolitain ? Pour Nicolas Rastit, l’élargissement de la mesure « ne se justifie pas car sur cinq ans, la variation des loyers médians sur l’aire métropolitaine a affiché une hausse raisonnable de 5 % ».
