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Aix-Marseille : le marché de bureaux surfe sur sa dynamique

Le marché de bureaux reste sur sa lancée de l’année 2021 avec un premier trimestre 2022 record (50 710 m2 placés). Selon JLL, il devrait être boosté par les grandes livraisons attendues d’ici 2024 au cœur d’Euroméditerranée (125 000 m2).
Aix-Marseille : le marché de bureaux surfe sur sa dynamique
HW Architecture - Les 21 000 m2 des 21 étages de la tour Mirabeau viendront alimenter le marché d’ici 2024.

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Avec 50 710 m2 de bureaux commercialisés au cours du premier trimestre 2022, le marché tertiaire d’Aix-Marseille reste sur la lancée de l’année dernière.

« C’est un résultat record avec une hausse de la demande placée de 29 % sur un an et de 48 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années », observe Yoann Pohu, responsable agence bureaux Aix-Marseille de JLL.

Signe de ce regain : la métropole phocéenne talonne son homologue lyonnaise, traditionnelle leader des bilans des marchés régionaux. « Au cours des trois premiers mois de l’année, Lyon a enregistré 66 900 m2 placés, devancée par Lille qui a surperformé avec 95 000 m2 », poursuit le dirigeant de JLL.


« Aix-Marseille fait le match avec des métropoles européennes comme Hambourg, Barcelone, Lisbonne, Manchester… », note Yoann Pohu. Mieux, c’est la seule à ne pas avoir été impactée par la crise sanitaire. « En 2020, le marché marseillais est resté stable quand la plupart des métropoles ont accusé un sérieux recul des transactions », analyse le conseil.

Marché sous-offreur

Les raisons de cette résilience tiennent à la structure du marché de la capitale provençale : « Le taux de vacance s’établit à 2,4 %, soit un niveau deux fois et demi moins élevé qu’à Lille (5,8 %) et Lyon (5,9 %), et trois fois plus faible que dans des villes comme Barcelone (8,5 %) et Lisbonne (7,5 %) », observe Yoann Pohu.

« Ce manque d’offre est un gage de sécurité pour les investisseurs et de bon augure pour le développement de nouveaux projets tertiaires à même de fluidifier le marché du neuf », estime le cadre de JLL.

Les 6 300 m2 de M Factory qu’Icade fait pousser sur le site de l’ancien hôpital Desbief, seront livrés d’ici 2024. (Crédit : Icade/Tangram Architectes)

125 000 m2 livrés d’ici 2024

La tension sur les produits neufs devrait s’affaiblir dès cette année, avec quatre livraisons prévues au second semestre totalisant 29 400 m2, après celle de Pixelia HD (8 500 m2) ce printemps. Et d’ici 2024, 95 600 m2 de locaux neufs supplémentaires viendront alimenter le marché, notamment les 21 000 m2 des 21 étages de la tour Mirabeau, développée par la CMA CGM et Bouygues Immobilier à Arenc (2e), et les 6 300 m2 de M Factory qu’Icade fait pousser sur le site de l’ancien hôpital Desbief.

Au-delà de l’impact sur le stock, cette offre neuve permet également à la métropole marseillaise de proposer des bureaux répondant aux nouveaux modes de travail.

« Ces immeubles ont intégré les exigences post-covid avec des espaces extérieurs, des services, une excellente connectivité, des aménagements intérieurs optimisés pour faciliter le flex office, sans oublier les enjeux de développement durable avec une empreinte carbone réduite », précise Yoann Pohu.


Les transactions progressent de 26 %

Le nombre de transactions a progressé de 26 % sur un an (110 contre 87), avec un panier moyen qui reste stable (461 m2 contre 452 m2). Cette hausse du marché n’est pas due à un essor des grandes transactions : avec 23 800 m2 placés, ces dernières ont représenté un peu moins de la moitié du résultat du premier trimestre.

« Les deux signatures les plus importantes concernent les ventes du Pixelia HD, écrin de 8 540 m2 cédé par BNP Paribas Immobilier au Département des Bouches-du-Rhône (montant : 49 M€), et celle de l’un des deux lots de Porte Est (6 200 m2), ensemble tertiaire de 11 200 m2 acquis en état futur d’achèvement par Erilia auprès de Cogedim Provence (montant : 30 M€). »

Sur le secteur aixois, les gros deals sont aux abonnés absents. « D’ordinaire, on est sur un ratio 60/40 entre Marseille et Aix. Or, au début de l’année, Aix n’a représenté que 23% du marché avec une majorité de petites transactions (48 signatures) », relève Yoann Pohu.

La vente du Pixelia HD, écrin de 8 540 m2 cédé par BNP Paribas Immobilier au Département, est la transaction la plus importante du début d’année 2022. (Crédit : D.R.)

Les valeurs sont stables

Dans ce contexte porteur, les valeurs sont stables avec une moyenne de 159 €/m2 HT HC. Les loyers prime restent l’apanage de la tour La Marseillaise, au cœur du Quartier central des affaires (QCA) d’Euroméditerranée, avec 320 € HT HC/m2/an, tandis qu’ils s’affichent à 280 € HT HC/m2/an pour les autres immeubles du QCA. Dans le neuf, la valeur moyenne s’affiche à 193 €, quand celle de la seconde main atteint 165 €.

A Aix, la valeur prime s’affiche à 195 €, tandis que les valeurs moyennes se positionnent à 165 € dans le neuf et 139 € pour la seconde main.

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