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Aix-Marseille : le marché de bureaux a surperformé en 2021

Le marché de bureaux d’Aix-Marseille a franchi pour la première fois la barre des 160 000 mètres carrés placés. Une performance que la métropole aura cependant du mal à réitérer cette année faute d’un pipe line d’offres neuves suffisamment garni.
Aix-Marseille : le marché de bureaux a surperformé en 2021
W. Allaire - L’Astrolabe est passé dans le giron de la Cepac pour 94 M€.

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Avec plus de 164 082 mètres carrés placés au fil de 401 transactions (dont plus de 85 000 m2 dans le neuf), le marché immobilier de bureaux d’Aix-Marseille a battu des records en 2021. « C’est un résultat historique qui marque une hausse de 13 % par rapport à 2020, année où le marché avait fait montre de sa résilience », observe Daniel Tchenio, le nouveau président de la commission immobilier d’entreprises de la Fnaim Aix-Marseille Provence.

Aix-Marseille : le marché tertiaire fait preuve de résilience

Marseille a joué son rôle de locomotive avec plus de 100 000 mètres carrés placés, boostée par la mise sur le marché d’immeubles dernière génération comme l’écrin 132 Michelet livré par Cogedim Provence en juin 2021. Cet ensemble tertiaire de 11 520 mètres carrés conçu par les architectes Alfonso Femia et Roland Carta a vu sa commercialisation menée tambour battant avec la signature de plusieurs baux (loyers : 205 euros HT/HC/m2/an) avec des fleurons de l’industrie et des services : Westinghouse, ENDEL, sans oublier IWG, opérateur de coworking qui a loué les trois premiers niveaux de l’immeuble (3 500 m2). « Début 2022, le bâtiment est quasi complètement loué puisqu’il ne reste plus que 1 000 mètres carrés disponibles », avance Daniel Tchenio.

Cogedim Provence maintient le cap tertiaire

Autre transaction phare : les 7 200 mètres carrés loués par une entreprise de la tech dans Smartsea, nouvel écrin tertiaire (9 500 m2 - loyer : 180 euros HT/m2/an environ) développé par Eiffage pour le compte de Groupama Reim au cœur de Smartseille.

L’offre fait le marché...

Ces signatures confortent le directeur de l’agence marseillaise de CBRE dans sa conviction : « C’est l’offre qui fait le marché. Quand une offre de qualité est proposée, elle trouve immédiatement preneur. »

Aix-en-Provence a tenu son rang avec plus de 60 000 mètres carrés transactés en 2021. Parmi les principales signatures, on recense la prise à bail de TechnicAtome d’un ensemble de deux immeubles de 4 800 mètres carrés du parc club du Golf, pôle tertiaire développé par la Société de la tour Eiffel (STE) au cœur du pôle d’activités aixois.

Les valeurs sont restées stables, avec des loyers « top » toujours détenus par la tour La Marseillaise (320 euros/m2/HT/HC). Dans les immeubles classiques, non IGH (immeuble de grande hauteur), les valeurs prime se situent autour de 265 euros/m2 sur Euromed Center.

L’investissement stable

Alors que d’aucuns craignaient que la crise sanitaire rende les grands investisseurs plus attentistes, il n’en a rien été. Avec 719 millions d’euros investis dans l’immobilier tertiaire, les volumes sont restés stables en 2021, accusant une légère baisse de 2 % par rapport à 2020.Parmi les transactions les plus notables, on recense l’acquisition de l’Astrolabe (15 000 m2) par Cepac Foncière et Principal Real Estate Europe. Les deux opérateurs ont décidé d’investir en joint-venture, via l’OPPCI OP-Sud, 94 millions d’euros pour intégrer dans leur portefeuille cet écrin tertiaire d'Euromed Center développé en blanc en 2015 par Covivio et Predica au coeur du quartier central des affaires d’Euroméditerranée. Dans les quartiers sud, l’allemand Real IS a signé un chèque de 60 millions d’euros à MACSF pour mettre la main sur l’immeuble Le Virage.

Malgré le contexte d’incertitude, une donnée ne change pas : « Les investisseurs sont toujours en quête d’actifs de grande qualité dans des quartiers urbains bien connectés aux transports en commun et disposant d’aménités fortes », affirme Daniel Tchenio. « Pour ce type d’actif immobilier par définition rare, ils sont capables d’acter des acquisitions à des niveaux de taux de rendement prime encore agressifs autour 3,8 % », ajoute le dirigeant de CBRE Marseille.

Le défi de l’obsolescence du parc existant

A cette aune, Aix-Marseille continue à tirer son épingle du jeu avec une demande encore relativement dynamique, contrairement à Lyon et Paris. Reste cependant un impératif pour toutes les métropoles : « L’absolue nécessité de requalifier une partie du parc tertiaire existant pour répondre aux exigences post-Covid des entreprises. Avec un marché marseillais 100 % endogène et une demande locale qui se reporte vers des bureaux neufs moins énergivores, l’obsolescence du parc tertiaire des années 1980/2000 est un défi de taille. Cette offre de bureaux de seconde main devra soit être mise aux normes sur le plan de la performance thérmique, soit reconvertie avec d’autres fonctions : logement, tiers-lieux... », indique Daniel Tchenio.

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L’offre doit également s’adapter à la spécificité de la demande marseillaise : « 50 à 60 % de la demande placée est celle du public et du parapublic pour des projets qui nécessitent des immeubles ERP [Equipement recevant du public, NDLR]. Or, la quasi totalité des immeubles construits à ce jour sont en code du travail. Il y a donc une véritable stratégie à mener pour imposer aux promoteurs la réalisation d’immeubles ERP afin que Marseille atteigne le dynamisme des autres métropoles. »

La pénurie d’offre révèle en creux l’absence de foncier : « Les opérateurs immobiliers ont un rôle important à jouer, aux cotés des institutions, afin de libérer le foncier nécessaire pour atteindre, à moyen terme, l’objectif des 200 000 mètres carrés de bureaux placés fixé par la Métropole Aix-Marseille Provence », précise Daniel Tchenio.

Une année 2022 moins prolifique en livraisons

Et 2022 ? « L’année qui s’ouvre sera forcément moins dynamique car Marseille manque d’offres neuves. Après les livraisons du 132 Michelet et de l’opération Azurea de Lazard Group pour une surface globale d’environ 20 000 mètres carrés, aucun programme phare ne devrait lever le rideau dans le quartier central des affaires Euroméditerranée dans les prochains mois. » Pour retrouver des coupés de ruban, il faudra patienter jusqu’au printemps avec la mise en service de Pixelia HD, immeuble de 8 556 mètres carrés développé par BNP Immobilier dans le secteur d’Arenc (loyer : 255 euros HT/m2/an) et la livraison de Cap Joliette, l’un des écrins tertiaires du boulevard de Dunkerque (2e) que son propriétaire, Deutsche AM, a complètement rénové. A la fin de l’année 2022 suivra la livraison de Newton Saint-Charles, écrin de 9 600 mètres carrés acquis sur plan par Newton Offices auprès de Cogedim à la Porte d’Aix.

Newton Offices sème ses bureaux flexibles dans les métropoles régionales

En 2023, d’autres livraisons sont annoncées : celle de MFactory, ensemble de 6 300 mètres carrés que construit Icade sur l’emprise de l’ancien hôpital Desbief, dans le quartier de la Joliette (2e). Lancé en blanc par la foncière de la filiale immobilière de la Caisse des dépôts, ce programme de bureaux se déploiera dans un écrin de six étages doté d’un socle ERP de 675 mètres carrés affichant une myriade de labels écolos : BiodiverCity, BDM argent, NF HQE excellent, BBC Effinergie 2017 (RT 2012 – 40%), E+C- niveau E2C1 et R2S.

Sur le campus de Luminy, Veracyte France, biotech spécialisée dans les diagnostics oncologiques prendra les clefs de son nouveau siège, Home, un immeuble de 6 200 mètres carrés développé par Eiffage Immobilier pour le compte de la SCPI Pierval Santé (Euryale AM).

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