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En 2016, le marché immobilier a retrouvé des couleurs

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En 2016, le marché immobilier a retrouvé des couleurs
W. Allaire - Un chantier de construction de logements neufs sur Euromed'.

Le marché immobilier a retrouvé des couleurs en 2016. Mais tous les nuages ne sont pas dissipés… Tel est le climat du marché immobilier provençal selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire immobilier de Provence (OIP).

« L’année 2016 aura été un bon cru, mais pas une année de garde », résume Christian de Bénazé, le président de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP). « Si les résultats 2016 sont globalement bons, ils doivent toutefois être nuancés selon les secteurs. Le climat est au beau fixe pour le logement social et la maison individuelle ; il est plus mitigé pour le marché locatif, l’ancien et l’immobilier d'entreprise ; le logement neuf est enfin sorti du gros temps », observe le président de l’OIP. Bref, globalement, les gros nuages noirs de la crise semblent dissipés, chassés par les vents favorables qui ont pour noms : « taux bas, PTZ* et Pinel ». Mais les professionnels restent vigilants car l’alignement des astres risque de bouger : « cette année comme toutes les années électorales crée de l’attentisme, avec à la clef une remise à plat des budgets par l’Etat qui ploie sous le poids de la dette », prévient Christian de Bénazé.

Bilan mitigé dans le neuf

Dans le neuf, les promoteurs se désolent de voir le marché départemental s’inscrire à contre-courant du marché national. « Après une année 2015 exceptionnelle, 2016 aura été en dents de scie », note Stéphane Perez. Si l’année dernière avait démarré sous de bons auspices, l’élan s’est arrêté au quatrième trimestre. « Les résultats auront été décevants, avec une baisse des mises en vente de 9 % sur le département et un creux de 19 % sur Marseille alors que les réservations sont restées quasiment stables (- 1 %) tout comme l’offre commerciale (4 856 logements en stock) », soupire le président de la FPI Provence (Fédération des promoteurs immobiliers de Provence). Et de regretter la frugalité de la ville centre dans ses autorisations de construire : « La ville de Marseille n’a accordé que 5 800 permis en 2016, c’est le minimum… Il en faudrait 7 à 8 000 par an. C’est d’autant plus insuffisant que ce volume ne se retrouve pas sur le marché puisque l’an dernier, seulement 2 900 logements ont été mis en vente à Marseille. On ne sait pas trop d’où vient le différentiel. Il y a de la perte en ligne… », se désole le promoteur, accusant « l’inflation des recours contentieux ».

Ce malthusianisme contraste cruellement avec la demande qui reste forte : « C’est simple, à chaque fois qu’on lance un programme, on le vend ! », insiste Stéphane Perez. Sur l’ensemble du territoire OIP (Ouest Var, sud Vaucluse et Bouches-du-Rhône), les stocks sont réduits à peau de chagrin : « Fin 2016, avec 7 718 logements, soit l’équivalent de huit mois de stock, l’offre commerciale était proche de son niveau de 2015. A ce niveau, on ne peut pas faire des folies… », souffle le promoteur. Seule bonne nouvelle pour les clients, cette pénurie d’offre ne rejaillit pas sur les prix : dans les Bouches-du-Rhône, le prix moyen du mètre carré habitable (en TVA à 20 %) demeure inchangé depuis trois ans à 3 848 euros (hors parking).

Dans l’ancien, « la reprise s’est confirmée en 2016 avec 32 367 ventes qui ont représenté un montant global de 6,85 milliards d’euros de transactions, soit le cinquième de France », observe Didier Bertrand. L’année 2016 aura été marquée « par le grand retour des investisseurs et des primo-accédants actifs, traditionnels moteurs du marché », ajoute le président de la Fnaim** des Bouches-du-Rhône (Fnaim 13). Mais cette relance reste à nuancer « selon les secteurs et les types de biens ».

Autre indice encourageant : la baisse des prix enclenchée depuis deux ans s’est arrêtée. « Après avoir enregistré une nouvelle chute de 3,2 % durant les six premiers mois de l’année, les prix ont atterri au second semestre », note Didier Bertrand. Sur l’année, les prix sont restés quasiment stables à Marseille (- 0,5 %), une évolution qui laisse toutefois la seconde ville du pays à l’écart du regain enregistré dans la plupart des grandes métropoles régionales (+ 4 % à Bordeaux, + 3,9 % à Nantes). Et le dirigeant de la Fnaim 13 de pointer « les défauts de qualité des habitations ainsi que la fuite ou l’attentisme de la clientèle aisée ».
Autre bémol : le net ralentissement de la demande des biens entre 400 000 et 600 000 euros. Un tassement qui s’explique par la quasi-disparition de la clientèle des classes moyennes : les professions intermédiaires et les cadres moyens.

En ce début 2017, le marché de l’ancien est demeuré sur la lancée de 2016, imperméable au ressac des périodes pré-électorales. « Mais depuis le 10 mars, on note un coup d’arrêt. Si la demande est toujours là, l’offre s’est raréfiée », constate Didier Bertrand. Une pénurie qui entraîne « une tension sur les prix dans certains secteurs et sur certains biens ».

Fragile reprise pour le marché locatif

Longtemps à la ramasse, le marché locatif privé a lui aussi repris des couleurs. « Après des mois de chute, les locations et les relocations sont enfin reparties à la hausse en 2016 dans le département (+ 0,3 %) », observe Jean-Luc Lieutaud, de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier). Ce rebond s’est accompagné d’une progression de la mobilité résidentielle, qui est de l’ordre de 22 % à Marseille, ainsi que d’une réduction des délais de relocation (deux mois en moyenne). Mais cette embellie demande à être nuancée. « Le département connaît toujours de très fortes disparités territoriales avec des niveaux de loyers médians qui vont de 9 euros/mètre carré dans l’ouest à Tarascon à 14,8 euros/mètre carré à Aix, voire au-delà sur la Côte Bleue. Marseille se situe au milieu du spectre avec des valeurs locatives médianes de 11,7 euros/mètre carré », précise le représentant de l’Unis.

Au-delà de ces contrastes géographiques, les professionnels s’inquiètent de la fragilité persistante des fondamentaux du marché. « Le marché locatif de la métropole stagne voire même baisse dans certains secteurs et plus particulièrement dans l’ancien qui se trouve en concurrence directe avec les logements neufs », soupire Jean-Luc Lieutaud. Et malgré le léger rebond enregistré en 2016, les loyers marseillais sont encore loin d’avoir retrouvés leur niveau de 2013 (12,50 euros/m2). « Les loyers sont trop faibles dans certains quartiers et les propriétaires n’ont plus les moyens ou l’âge de procéder à des rénovations lourdes », constate le dirigeant de l’Unis. A contrario, même si les logements neufs peinent à se louer au plafond Pinel, « ils sont très prisés et la vacance locative y est très faible, avec des temps de relocation nettement plus faibles que dans le parc existant : de un à deux mois dans le neuf à près de trois à quatre mois dans l’ancien ».

La maison ​individuelle à la relance

La reprise ? Après le timide rebond constaté en 2015, « le marché provençal de la maison individuelle s’est enfin mis au diapason du marché national (+ 19,5 %) avec une hausse de 20 % des ventes », indique Christian de Bénazé. Dans les Bouches-du-Rhône, le nombre de permis de construire a rebondi de 7 % en 2016 (2 310 permis). Il faudra donc encore un peu de temps pour que les meilleures ventes de 2016 arrivent en construction en 2017, où les permis de construire devraient accélérer.

Ce retour de la croissance redonne de l’oxygène aux entreprises du secteur lourdement frappées par la crise depuis près d’une décennie. Mais il y a encore loin de la coupe aux lèvres. « Malgré ce regain, nous n’avons même pas retrouvé la moitié du niveau d’avant 2008 », relativise le président de LCA-FFB*** Provence. Et le professionnel de pointer, encore et toujours, le manque de terrains. « Le rapport entre le prix moyen des terrains constructibles et le revenu moyen des ménages dans la région reste le plus défavorable du pays », rappelle-t-il. Conséquence, en dépit de la relance du PTZ, le pavillon tend à devenir l’apanage d’une clientèle de plus en plus aisée. « En six ans, le taux d’accession chez les ménages disposant de moins de 2 300 euros par mois a baissé de 35 %. Et dans le même temps, l’âge moyen des acquéreurs est passé de 39 à 46 ans. »

Les HLM​ expl​osent les compteurs

Sur le front du logement social, 2016 aura été une année record. « Avec 5 185 logements agréés l’an dernier dans le département, chiffre en hausse de 35 % par rapport à l’année 2015, la production a crevé un nouveau plafond historique », se réjouit Bernard Oliver. Mieux, cette performance a dépassé les attentes des bailleurs qui s’étaient abstenus lors du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) du printemps 2016 qui avait vu l’Etat leur fixer un objectif de production annuel de 4 062 logements. « A l’époque, nous avions des raisons d’être sceptiques : on subissait les retards à l’allumage de la métropole Aix-Marseille et la mise en place du Fonds national des aides à la pierre, nouveau dispositif appelé à fragiliser encore un peu plus les fonds propres des organismes déjà largement sollicités par l’intensification de l’effort de construction », rappelle le président de l’Association régionale des HLM Paca-Corse (ARHLM Paca-Corse).

Comment expliquer alors ce résultat record ? Le dirigeant de l’ARHLM met en avant « la mobilisation des bailleurs et de l’Etablissement public foncier », mais aussi « l’apport des promoteurs qui cèdent en bloc aux organismes une part de leurs programmes à la demande des communes » (en 2016, la production HLM s’est répartie entre 44 % de Vefa**** et 56 % de maîtrise d’ouvrage directe). Mais le facteur le plus déterminant aura été la fin de la période triennale SRU***** pour les 62 communes assujetties à l’obligation de produire des logements sociaux et le renforcement des sanctions financières. « Pour la première fois, la production engagée de 2014 à 2016 sur ces communes sera évaluée sur la base du nouvel objectif de 25 %. Or, la carence coûte cher : 300 000 euros pour une petite commune, c’est beaucoup ! », remarque Bernard Oliver. Malgré son impopularité chez les maires, le bâton légal produit ses effets : « Il y a les postures politiques et ce que l’on nous dit dans le huis clos des mairies. Fin 2016, la plupart des 42 communes dont la carence avait été constatée pour leurs résultats 2011-2013, ont conclu avec l’Etat des contrats de mixité sociale destinés à dynamiser leur effort de production », constate le président de l’ARHLM.

* Prêt à taux zéro.
** Fédération nationale de l’immobilier.
*** Les Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment.
**** Vente en état futur d’achèvement.
***** Loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbains.

L'intégralité de notre dossier est à lire dans le numéro 9945 des Nouvelles Publications (parution le 28/04/2017). 




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